Проверить земельный участок перед покупкой

В некоторых случаях, после заключения сделки, выясняется, что на участке нельзя построить дом, иной ОКС, который хотели строить или его строительство будет осуществлено не там, где планировалось.

На самом деле, продавцы часто вводят людей в заблуждение, ведь продать землю гораздо труднее, чем приобрести недвижимость или дом с землей: покупателей на участок ищут долго, а покупатели на участки очень цепляются друг за друга. А бывает и так, что продавец может и не знать о проблемах своего участка.

К сожалению, у объекта покупки (земельного участка) могут быть неверные границы и она может иметь доступ к коммуникациям, которые проходят за пределами ее территории. Кроме того, там может быть запрещено строительство дома. В связи с этим, перед тем как купить земельный участок, его необходимо тщательно обследовать.

Что необходимо для ознакомления с земельным участком перед тем как его приобрести

Если земельный участок стоит на кадастровом учете, то его можно купить. Однако только в том случае, если информация о нем есть в ЕГРН.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ

Покупатель должен убедиться в том, что:

1. Это действительно так. Участок действительно принадлежит продавцу.
2. На участке нет сервитута или иных ограничений на пользование им, а также не наблюдается признаков ареста или обременения.
3. Нет никаких разногласий в отношении того, что площадь, адрес и границы земельного участка соответствуют требованиям, которые были указаны продавцом при оформлении сделки.
4. Цели покупки должны быть сформулированы в виде вида разрешенного использования участка и категории земель, на которых он расположен. В случае, когда необходимо возвести дом, это должно быть разрешено.
5. Границы земельного участка не пересекается с красными линиями, это означает, что он не является частью земли общего пользования и не накладывается на нее.
6. В результате, территория земельного участка не была включена в зону охраны или регулирования застройки, что могло бы воспрепятствовать осуществлению строительных работ.

Основные документы, которые необходимы для проведения проверки ЗУ перед совершением сделки

Существует риск того, что поездки на просмотр участка могут быть очень затратными по времени и деньгам, поэтому стоит начать с анализа документов. На данном этапе будут отсеяны некоторые земельные участки. Какие бумаги стоит рассмотреть?

Документ, который подтверждает право собственности на земельный участок. Также это может быть перечень документов в зависимости от года их оформления:

1. В период с 21.01.1998 по 01.09.2013 года были выданы свидетельства о регистрации права собственности, которые подтверждали право собственности.
2. Права были подтверждены в период с 01.09.2013 по 15.07.2016 свидетельствами о регистрации или выпиской из ЕГРН.
3. Начиная с 15.07.2016 года и до настоящего времени можно получить только выписку из ЕГРН.

Ст 28 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: получение выписки из ЕГРН можно на любой зарегистрированный объект недвижимости. 

В обязательном порядке нужно заказывать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Для получения информации о владельце участка, выписку из ЕГРН необходимо заказать у нотариуса, так как в противном случае данные не будут обезличены. Есть еще один вариант — собственник должен обратиться в Росреестр с заявлением и предоставить свои данные, так как с 1 марта 2023 года все данные в выписках будут обезличены либо просто лично её заказать и предоставить вам.

Выписку об объекте недвижимости заказывают два раза: один раз — для того, чтобы заранее проверить участок, а второй — когда происходит сделка, чтобы быть уверенными в том, что продавец не обманывает и не совершает мошеннических действий.

Еще одним вариантом является заказ выписки о переходе прав. Она поможет понять, как менялись собственники.

Дополнительные документы, которые необходимы для проведения проверки земельного участка.

Градостроительный план участка необходим для того, чтобы знать какие градостроительные нормы необходимо соблюдать и где можно возводить здания, а также какие отступы следует соблюдать.

Градпланы включают в себя:

1. Показания границ земельного участка, его кадастровый номер и площадь.
2. Показания о расположении на участке объектов и территории, которая может быть использована для строительства.
3. Информацию о зонах, где строительство запрещено и красных линиях.
4. Ситуация на территории вокруг участка представляет собой схему расположения земли, которая соответствует улицам, транспортным развязкам и инженерным коммуникациям.
5. Показана классификация видов использования участка: основных, условно разрешенных и вспомогательных.
6. Допустимые размеры постройки: какое количество этажей возможно возвести, какая дистанция должна быть пройдена от границ участка.
7. Обзор информации о границах зон, которые считаются особо охраняемыми, ограничениях и сервитутах.

Только собственник может получить градостроительный план. По отдельному запросу владельца участка местная администрация выдает градостроительный план. Чтобы получить его, необходимо обратиться в местный отдел архитектуры или землеустройства и подать заявку через сайт или портал госуслуг. По правилам, градплан должен быть выдан администрации в течение 14 дней. Это совершенно бесплатно.

ГПЗУ не является панацеей от всех бед.

Градплан земельного участка (ГПЗУ) является самым полным, официальным и в то же время наиболее достоверным источником информации об участке. Имеется множество причин для сомнений.

1. ГПЗУ можно получить только на участке, который имеет межевание. В случае отсутствия межевания ГПЗУ не будет выполнено, а принуждать владельца к осуществлению межевания земли неразумно.
2. У собственника, даже отмежеванного участка, может не быть проекта планировки территории, и он может отказаться его получать. Например, из-за отсутствия возможности воспользоваться интернетом и попросить некого. У сторон может быть ограниченное время на оформление ГПЗУ: срок его изготовления составляет 14 дней.
3. Также иногда покупатель не хочет показывать свое отношение к участку. Подать просьбу о приобретении ГПЗУ означает дать согласие на приобретение. Существенно уменьшаются возможности по заключению сделки и ее отклонению.
4. При желании собственника, он может заказать ГПЗУ, но по нему может выясниться, что строительство на данном участке запрещено. Это риск для собственника: в случае судебного разбирательства он уже не сможет доказать, что не знал о наличии ограничений.

Есть еще один нюанс: власти создают градпланы таким образом, что трудно понять, можно ли строить. К примеру, приведенные ниже примеры.

Продавец ожидает услышать от градплана информацию о подземных коммуникациях на участке, но вместо этого он получает сообщение о том, что при проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе и подземелья.

Покупатель ожидает услышать от градплана рекомендации по размещению дома, но там предлагают просто учесть все: «Объекты капитального строительства следует расположить таким образом, чтобы исключить негативное воздействие планируемого объекта на прилегающие территории». При подготовке проектной документации следует руководствоваться требованиями законодательства, а также результатами инженерных изысканий.

Покупатель ждет, что градплан расскажет, есть ли ограничения на внешний вид дома, а ему советуют самостоятельно изучить вопрос: «Архитектурно-градостроительный облик объекта(ов) капитального строительства подлежит согласованию в случаях, установленных положением, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 30.12.2016 г. № 1022/47».

Покупатель ждет, что градплан расскажет, находится ли участок в зоне с особыми условиями использования, а там говорится, что это надо определить самому: «Расположение земельного участка в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения подлежит уточнению с учетом нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Земельный участок в границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения имеет ограничения использования, которые определены нормативными правовыми актами по установлению зон санитарной защиты источников питьевого воды.

Негативно то, что те градпланы, где строительство запрещено, и те, где разрешено, имеют практически одинаковый внешний вид.

ГПЗУ может содержать ошибочное разрешение на строительство или его незаконный запрет. Как пример могу привести случай, когда в ГПЗУ был поставлен отказ в строительстве на основании того, что не было соблюдено правильное расстояние от уреза воды до места размещения дома. В другом ГПЗУ была обнаружена территория, которая не подходила для возведения зданий, так как она находилась в зоне санитарной охраны источников водоснабжения.

Топографический план ЗУ.

На сегодняшний день топографический план является самым подробным и информативным из всех документов, которые отражают реальное состояние территории. Отметки высот, хозяйственных построек и сооружений будут нанесены на топоплане. Также будут отмечены все виды коммуникаций: от электричества до канализации и даже кустарники с деревьями.

Топосъемка может быть проведена и без согласия собственника участка. Этот документ необходим для того, чтобы проложить на участке коммуникации. Для того чтобы газифицировать дом, газовики должны провести топосъемку. Ее стоимость составляет примерно 10 000 рублей. Но если топоплан имеется у продавца, это представляется несомненным плюсом: благодаря ему можно оценить состояние участка, даже если он покрыт снегом.

Процесс проверки участка с помощью открытых источников в интернете

С помощью документов, предоставленных продавцом земли можно получить представление об участке. Однако не всегда есть возможность получить все документы, также существует риск того, что они могут быть поддельными. Участок также стоит проверить, обратившись к открытым источникам. В списке представлены основные.

Обзор публичной кадастровой карты. Для того чтобы увидеть схему участка, сверить ее с документами и узнать основные характеристики, достаточно воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра. Для этого необходимо знать адрес или кадастровый номер.

С публичной картой Росреестра в 2022 году возникли некоторые проблемы. Например, на ней не отображаются зоны с особыми условиями использования и космические снимки. Также можно воспользоваться неофициальными аналогами публичной кадастровой карты, такими как сервисы ЕГРП 365 или EGRP Map.

Генеральный план территории.

Предположительный план развития местности. Данная схема представляет собой наглядный пример территории, которую можно рассмотреть, чтобы избежать соседства с промышленными объектами и свалками. Генплан власти разрабатывается на много лет вперед, но в процессе его реализации могут быть внесены изменения.

Согласно плану, на карте генплана обозначены зоны для застройки: где будет находиться жилье, какие территории будут отведены под дороги и промышленные зоны. На своих сайтах местные администрации обязаны размещать генпланы.

Также ознакомиться с документацией территориального планирования можно в общероссийской информационной системе ФГИС ТП. В разделе «Документы» необходимо применить функцию поиска по территории, а также ввести название населенного пункта. Система содержит в себе актуальные и старые документы, а также проекты. В некоторых случаях, файлы, которые необходимы в системе, отсутствуют, тогда можно воспользоваться поиском на сайте администрации.

Правила землепользования и застройки — ПЗЗ

Информация, содержащаяся в них, содержит информацию о локальных требованиях к эксплуатации земли и строительству.

С точки зрения генплана, ПЗЗ являются более понятными и простыми в понимании. Также, в отличие от градплана, ПЗЗ является более доступным документом: администрации обязаны публиковать правила на своих официальных сайтах. В случае отсутствия градплана у владельца участка, он может получить информацию об ограничениях из ПЗЗ.

Осмотр земельного участка.

Если вы хотите увидеть состояние участка, лучше всего это сделать весной. Тогда можно будет понять, как местные власти или садовое общество следят за состоянием дорог и не угрожает ли сам участок. Это случается, если не обратить внимание на сезон.

После приобретения участка земли в Московской области мужчина решил построить на нем жилой дом, однако после того как снег начал таять, все начало заливаться водой. Как выяснилось, рядом находится озеро, на участке которого высокий уровень грунтовых вод, а также соседи сделали все возможное для поднятия своих территорий.

Профессионалы отметили, что необходимо не менее метра щебня для того, чтобы очистить территорию, но в настоящее время это является болотом и строить там ничего нельзя. У покупателя была претензия к продавцу, в которой он просил вернуть деньги, но получил отказ.

В результате суд признал, что недостаток существенный и не подлежит устранению. Он расторг договор купли-продажи и обязал продавца выплатить покупателю деньги.

На местности необходимо обратить внимание на следующие детали.

Размещение подъездов к участку. При покупке участка стоит уточнить, где именно находится въезд на него. В документах не указывается точное расположение этого места, но лучше обсудить этот вопрос до покупки, так как придется использовать грузоподъемную технику и доставлять стройматериалы.

В случае, если для организации въезда не требуется дополнительно посыпать дорожки шлаком, а имеется уже готовый въезд, например прямо с дороги, то это может быть очень хорошо. Например, когда собственник организовал не санкционированный проезд на территорию своего участка. Планируется, что в будущем удобство может быть омрачено проблемами: например, проезд будет обнаружен на частной территории или же пересечет водопровод, который принадлежит муниципалитету. В этом случае, согласно законодательству, администрация поселка имеет право все переработать для восстановления, засыпать землей и больше ничего не восстанавливать.

Планировочные решения будут видны на градостроительном плане, где должны быть проезды.

Рельеф земельного участка.

Описание рельефа участка. По бумагам, которые не имеют топографического плана, невозможно понять, какие существуют уклоны и другие особенности рельефа. Уклон может быть не столь опасным, если земля находится на границе с оврагом или пригорком. Существует вероятность того, что овраг может осыпаться, и в этом случае потребуется его укрепление. С возвышенности грунт будет перемещаться на территорию, что потребует возведения подпорной стенки из бетона.

Стоимость таких укреплений достаточно высока, а также не везде есть специалисты, которые могут это делать.

Коммуникации.

Какие коммуникации существуют и насколько они далеко. Данную информацию лучше всего получить у соседей, сверив её с тем, что имеется в градостроительном плане. Иногда риелторы сообщают небылицы о том, что рядом с газовой трубой находится газопровод, и подключить его не составит труда. В итоге выясняется, что до трубы около километра, а газовики требуют за подключение 1 миллион рублей.

Проверить, насколько быстро будет осуществлен процесс подключения дома к газу, можно с помощью сервиса единого портала газификации. Для уточнения данных по электричеству необходимо обратиться к сетевой компании. Обычно за водопровод отвечают местные власти или муниципальный водоканал.

В области есть возможность обращения по всем видам коммуникаций в областное правительство. 

Как быть, если после заключения сделки возникли проблемы с земельным участком?

Продавец обязуется передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям сделки. Покупатель имеет право отказаться от исполнения условий договора, расторгнуть его и получить обратно свои деньги. Как правило, это происходит в судебном порядке: редко кто из покупателей соглашается на добровольное аннулирование сделки.

п. Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ являются неотъемлемой частью договора аренды.

Все, о чем покупатель мог знать до совершения сделки, но не сделал необходимых действий для проверки и тщательного обдумывания, станет весомым аргументом в его пользу. И придется доказать, что недостатки земли были обнаружены до подписания договора и не позволяли узнать о них в полной мере.

п. В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ,

Скажем так, отказаться от покупки, зная о проблемах с участком, гораздо проще, чем потом расторгнуть сделку.

Наиболее часто встречающиеся проблемы, с которыми сталкиваются при покупке земли.

История № 1. На основании вида разрешенного использования участка можно строить дом, а других документов нет.

Возможные виды использования земли для строительства индивидуального жилого дома: индивидуальное жилищное строительство, блокированная застройка, использование земли в целях ведения личного подсобного хозяйства, под жилой дом, садоводство.

При наличии подходящей для данного случая цели, вид разрешенного использования можно изменить. Но это очень сложно и требует внесения изменений в документы территориального планирования и зонирования, градостроительный регламент территории. Однако, они также могут отказать. Выгоднее всего сразу выбирать участок, соответствующий всем требованиям.

Продавец земли в Московской области подал иск к застройщику, у которого она забронировала землю.

После обследования выяснилось, что на участке присутствует подтопление. Но это еще полбеды, ведь его назначение — строительная промышленность и озеленение территории. При планировании строительства коттеджного поселка, застройщик принял решение продать землю. При этом продавец не предупредил покупателя о том, что на данных участках нельзя возводить жилые здания.

В результате суд расторг договор купли-продажи и обязал покупателя вернуть деньги, а землю — застройщику.

Несмотря на это, это очевидная ошибка. Однако, есть случаи когда с видом разрешенного использования все хорошо, а вот строительство жилого дома запрещено. В качестве примера можно привести то, что вид территориальной зоны, который определен по правилам землепользования и застройки, не соответствует виду использования земельного участка, который разрешен. В ЕГРН содержится категория земель населенных пунктов, которая включает в себя вид «Земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства», а территориальная зона в правилах землепользования имеет название «Общественно-деловая» или же «Зона рекреации».

Так бывает, когда после изменения правил землепользования и застройки на участке в частном секторе он оказывается в зоне многоэтажного строительства. Однако, в обоих случаях строительство частного дома запрещено. Несмотря на то, что вид разрешенного использования предполагает его строительство.

Не смотря на то, что проблема имеет место быть, ее невозможно обнаружить, если не изучить детально правила землепользования и застройки или градостроительный план.

История № 2. На данный момент участок находится в залоге

Это означает, что у продавца есть долг перед кредитором, и в случае его невыполнения продавец может быть лишён участка за долги.

Пункт 1 статьи 334 ГК РФ.

В большинстве случаев, речь идет о земельных участках, которые были приобретены в ипотеку и по которой не был погашен долг.

В соответствии со ст. 346 ГК РФ

При отсутствии согласия кредитора на продажу земли продажа невозможна. В случае отсутствия возможности погасить задолженность, банк может разрешить продажу участка и его изъятие из залога только после полного погашения долга. При этом необходимо будет закрыть или наложить ипотечные кредиты, если покупатель также является клиентом банка. При продаже ипотечных квартир используются такие же схемы.

История № 3. Сервитут.

Когда кто-то другой имеет право на пользование его участком, это является ограничением для собственника. К примеру, если нужно проложить дорогу или обеспечить проезд, необходимо проложить линию электропередачи, связи или трубопровод.

По поводу нового собственника в Московской области было рассмотрено дело. Он приобрёл землю, но вскоре обнаружил, что на ней есть водопровод, который не имеет регистрации в муниципалитете, а также мешает строительству. У хозяина возникло желание убрать трубу.

В суде землевладелец утверждал, что продавец не предупреждал его о существовании трубы и на участке отсутствуют ограничения и обременения.

Как заявил представитель местного самоуправления, когда был проложен трубопровод, закон не требовал наличия регистрации. Не существует возможности перенести трубу, так как территория нового владельца не определена на местности, а значит и границы ее не определены. Поэтому сначала нужно выяснить, где находится его земля, и только потом говорить о трубе.

Суд признал, что в момент, когда земля выглядела как заброшенная и не имела возможности быть зарегистрированной, был проведен водопровод. Нынешним владельцам все равно. При новом владельце, он мог узнать о трубе и без наличия записи о сервитуте. На самом деле, не ясно, где находятся границы участка. Суд отказал в удовлетворении требований о демонтаже трубы, несмотря на то, что жалоба не была принята во внимание.

В идеале, сервитут должен быть установлен по обоюдному согласию сторон, но в случае, если владелец противится, суд может установить сервитут. Сервитут регистрируется в ЕГРН, то есть его можно увидеть в выписке до сделки.

При смене собственника на участке земли, его земельный сервитут сохраняется.

Обязательства по ст. 275 ГК РФ

Бывают случаи когда сервитут возникает уже после заключения сделки. К примеру энергетики собираются провести модернизацию ЛЭП и для этого им необходимо будет возвести опору на частной земле. Даже предположить такое практически невозможно.

Например, владелица земельного участка обратилась в суд с иском к соседям, которые стали новыми собственниками соседнего участка из-за того, что те нарушили существующий сервитут. Женщина возвела дом на своей земле, для этого ей был необходим проезд шириной 8 метров по участку соседей, который находился в непосредственной близости от ее участка. Вновь приобретенные хозяева как будто специально сделали капитальный гараж и завалили все мусором.

В обращении к властям женщина просила обеспечить ей проезд, предлагала обновить сведения о сервитуте в Росреестре и даже обращалась в полицию. Однако, все усилия были напрасны. Тогда она обратилась в суд с просьбой признать сервитут бессрочным, а также потребовать от соседей демонтировать гараж и вынести мусор. Суд удовлетворил все ее требования.

История № 4. Этот участок находится в особой зоне с особыми условиями использования.

В земельном кодексе 28 видов зон, которые имеют свои отличительные особенности. Находится в непосредственной близости от аэропорта, газопровода, высоковольтных линий электропередачи, разливающихся рек или птицефабрики. В случае, если участок попадает в одну из таких зон, его можно использовать по прямому назначению, но только с учетом правил застройки для специальной зоны.

Согласно ст. 105 ЗК РФ,

Ознакомимся с особенностями наиболее часто встречающихся зон.

Охраняемая территория инженерных коммуникаций не позволяет производить строительство, складировать материалы и грунт, а также использовать ее для строительства. Чтобы избежать возможных аварий, на случай их возникновения была создана охранная зона. Она предназначена для того, чтобы спецтехника могла расчистить трубы для ремонта, а сами аварии не были опасны для людей и объектов инфраструктуры.

Так, например, на расстоянии 2 метров от трубы низкого давления нельзя ничего возводить и производить работы, рыть котлованы и устраивать там склады для горючих материалов, а также блокировать доступ к трубе.

Охраняемая зона линий электропередачи (ЛЭП) — это территория, находящаяся рядом с электрическими проводами, где запрещено любое строительство без получения специального разрешения от энергоснабжающей организации. С учетом напряжения на линии, расстояние между кабельными линиями может быть от 2 до 55 метров по каждой стороне кабеля.

п. Пункт 10 правил, утвержденных в установленном порядке. Утверждено постановлением Правительства от 24 февраля 2009 г. N 160

В выписке будет отображена охранная зона, которая зарегистрирована в ЕГРН.

Водоохранная зона разрешает строительство в этой зоне, однако любые работы должны проводиться таким образом, чтобы не загрязнить водоем. На данном участке не допускается содержание домашних животных и обработка земли.

Территория, которая находится в зоне затопления или затопления, может быть расположена вблизи водоема, который иногда разливается. На данном участке возведение возможно только в том случае, если будут приняты меры по инженерной защите от воды. Не ясно, какие именно меры необходимы. В законодательстве не прописаны конкретные меры по их применению. Например, необходимо ли возвести мини-башню или достаточно просто добавить песка. Отдельный вопрос остается в компетенции чиновников.

Зоны затопления могут занимать огромные территории, а также они регулярно пересматриваются. Это означает, что в будущем году может случиться так, что данный участок будет затоплен, а в текущем году его уровень не поднимется.

В соответствии с законодательством, прибрежная полоса является зоной общего пользования и ее застройка не допускается. Зачастую для рек, протяженность которых составляет более 10 км, прибрежная полоса имеет ширину в 20 метров.

Зоны, отвечающие за сохранение наследия, могут быть разными: архитектурно-планировочная зона, защитная полоса культурного наследия или охранная зона природного заповедника.

Ст. 56 ЗК РФ

Строительство в таких зонах может быть полностью запрещено или разрешено с некоторыми ограничениями. К примеру, чтобы снести ветхое здание на участке, необходимо взять на себя обязательство возвести аналогичное из исторических материалов.

Они чаще всего продаются государством или муниципалитетом посредством торгов, а их исторические места находятся в исторических местах.

Строительство в охранной зоне аэропорта может быть либо запрещено, либо необходимо согласовать проект с властями города и аэропортом, а также с руководством аэропорта.

Например, покупатель обратился в суд с иском о признании сделки купли-продажи земли недействительной. Продавец должен был вернуть ей деньги за землю.

На приобретенной земле под садоводство планировалось возвести жилой дом. Выписку из ЕГРН, которая была предоставлена до покупки, но особых условий там не увидел. И хотя продавец знал о них, он не стал говорить об этом.

До того как было оформлено уведомление о начале строительства, выяснилось, что дом не может быть возведен на участке, который находится в непосредственной близости от приаэродромной территории.

При рассмотрении дела суд встал на сторону истицы и признал сделку недействительной.

История № 5. По территории прошла красная линия.

Такой результат означает, что данный участок находится в пределах территорий общего пользования. Как правило, это происходит в случае того, что территория «захватила» проезжую часть или заняла придорожную полосу.

Часть 11 ст. 1 ГрК РФ гласит:

Так как на общественных территориях запрещено строительство частных объектов, существует риск судебного разбирательства.

Например, новый собственник одного из участков возвел фундамент гаража на участке, который находится в пределах красных линий. Это произошло по причине того, что там планируется строительство развязки.

Суд пришел к выводу, что гараж уже возведен, но выглядит как жилой дом. Как оказалось, прежний владелец получил градостроительный план, в котором говорилось о том, что территория находится в границах красных линий и на ней запрещено возведение зданий.

По решению суда было принято решение снести гараж и освободить землю.

История № 6. Границы участка были неправильно определены или их отсутствие является следствием неправильного использования участка

Иногда случается продажа участка, у которого нет четких границ, а обозначен он лишь в виде схемы. Чтобы совершить сделку, необходимо сначала поставить данный участок на кадастровый учет, а только потом совершать сделки. Отказаться от передачи денег за участок, границы которого не определены, может стать риском для покупателя. К тому же, есть риск того, что вы купите не ту землю, о которой договорились, и это может привести к конфликтам при переходе права.

ч. В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости

Если в документах будут использоваться участки без границ, они получат статус «ранее учтенных», а вместо кадастрового номера у них будет использоваться условный номер.

Если вам необходимо поставить данную землю на кадастровый учёт, то вы должны будете вызвать кадастрового инженера, провести межевание и внести данные в ЕГРН.

Например, приобрёл землю под строительство своего дома. На момент совершения сделки еще не были определены границы участка, и продавец самостоятельно произвел эти действия. В результате он нанял кадастрового инженера, который в свою очередь разработал межевой план. По словам специалистов, данный участок находится в другом населенном пункте и даже не в одном муниципальном районе. Кроме того, он пересекается с лесом.

Приобретатель отправил продавцу претензию, в которой потребовал расторгнуть соглашение о купле-продаже. При этом продавец заявил, что покупатель самолично видел участок и понимал, что границы участка не определены, поэтому нет оснований для предъявления претензий к нему. Так оно оказалось в суде.

Во время слушаний в суде выяснилось, что продавец был введен в заблуждение относительно точного местоположения земли, а сам покупатель самостоятельно не мог точно определить границы своего участка. Суд удовлетворил его требования. Однако продавец дважды пытался оспорить решение суда, однако оно было отменено.

В большинстве случаев, межевание уже прошло, но реальность не соответствует документам. Например забор имеет особенность, которая позволяет ему захватить часть городской или соседской земли.

История № 7. На землю наложен арест.

Арест может быть наложен судебными приставами, если должник не выполняет свои обязательства по кредитам или алиментным платежам. Еще возможно введение запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью.

п. В соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 26 закона о госрегистрации

В соответствии с п. 64 Федерального закона об исполнительном производстве

Оформить договор купли-продажи и получить деньги за арестованный участок можно, однако переоформить его не получится. Для того чтобы оформить переход права, продавец должен погасить все свои долги и добиться от судебных приставов снятия ареста.

Например,  приобрела землю, а затем обратилась в Росреестр для регистрации права собственности на нее. В компании ей сообщили о том, что из-за долгов продавца перед банком на участке был наложен запрет.

Договор предусматривал условие о том, что продавец гарантирует отсутствие арестов на участке, который он продает. Однако, в реальности все оказалось не так. Женщина была убеждена в том, что она является добросовестным покупателем, но сделку завершить не могла.

В связи с тем, что женщина не знала об аресте в момент совершения сделки, суд принял решение удовлетворить ее требования. Но это случается далеко не всегда, чаще всего суд указывает покупателю на то, что он не принял во внимание все возможные риски. В настоящий момент банк, в пользу которого был наложен арест, пытается оспорить решение суда. В том случае, если сделка будет расторгнута, покупательница лишится участка, на котором она уже начала благоустройство.

История №8. Возникли вопросы к самому продавцу.

Для того чтобы приобрести землю, необходимо соблюдать те же правила проверки продавца, что и при покупке жилья. Какие могут возникнуть проблемы.

В настоящее время в отношении продавца приставами ведется исполнительное производство. В этом случае можно ожидать ареста имущества. На сайте судебных приставов можно проверить продавца. Когда судебный пристав наложит арест на сделку, регистрация будет приостановлена до его снятия, но не более чем на три месяца. И если в течение этого времени арест не будет снят, регистрация будет заблокирована и обжалуется только через суд.

Покупатель продает совместно нажитое имущество без согласия супруга. В случае если земля, купленная в браке, оформлена на одного из супругов, для ее продажи необходимо нотариальное согласие второго супруга.

п. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ

Если второй супруг не выразил согласия на сделку, ее можно оспорить в течение года со дня, когда он узнает о сделке.

Узнать о том, что человек состоит в браке можно по штампу в паспорте. Но этот штамп не является обязательным. Именно поэтому стороны сделки чаще всего оговаривают данный момент устно и в договор о купле-продаже участка вписывают условия, которые примерно такого содержания: «Продавец подтверждает то, что земля свободна от любых прав и претензий третьих лиц, которые могли возникнуть в процессе осуществления сделки до ее подписания». Это имущество не является совместным, поэтому для его продажи не требуется согласия супруга или продавца.

Данная формулировка может стать весомым аргументом в споре о добросовестности покупателя. И в случае, если супруг продавца представит права на землю, можно будет сделать вывод о том, что продавец обманул.

При желании получить справку из загса об отсутствии записи акта о гражданском состоянии, необходимо будет предъявить ее продавцу. Подобная справка может быть изготовлена за один день, на ней будет стоять печать загса.

Продавец может стать банкротом. Предприятие-банкрот может быть продано с торгов. Ситуация может усугубиться, если участок находится в составе этого имущества. Управляющий, который занимается процедурой банкротства, может обратиться в арбитражный суд с целью признания сделки недействительной.

п. В соответствии с пп. 1, 4 ст. 213.25 Федерального закона о банкротстве.

Получается что в итоге

1. Основные источники информации о земле – это выписка из ЕГРН и градостроительный план участка. В то же время, у продавца может не быть градплана, а получать его он не будет. Таким образом, вы можете посмотреть правила землепользования и застройки на официальном сайте местной администрации, где представлена вся информация по поводу того, как можно и нельзя использовать землю.
2. Основной задачей покупателя является проверка земельного участка. В случае совершения сделки без соблюдения правил безопасности, она может привести к большим неприятностям: Росреестр может приостановить регистрацию права собственности, соседи могут заявить о сервитуте, а заболоченный участок придется отсыпать за свой счет.
3. Необходимо провести повторную проверку границ участка, даже если уже было проведено межевание. Например, вы можете самостоятельно провести межевание с помощью кадастровой карты или же привлечь к работе кадастрового инженера, но только не того же самого, который занимался межеванием ранее.