ЖК РЕКА. СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ
Сопроводил сделку по покупке квартиры, которая была куплена по ДДУ от застройщика Донстрой и в процессе уже получен акт приёма-передачи и оформлено право.
Квартира расположена по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Раменки, улица Сергея Бондарчука, дом 4, квартира … Площадь квартиры более 160 кв.м.
Услуга «Сопровождение сделки с недвижимостью» — это комплекс услуг, направленных на обеспечение юридической чистоты и безопасности при покупке, продаже или аренде объектов недвижимости. Это включает проверку документов, оценку рисков, юридическое оформление договора купли-продажи и иных документов, а также взаимодействие с государственными органами и банками.
Этапы, которые были проведены:
- Поиск и оценка объекта недвижимости
На этом этапе проводится анализ рыночной стоимости объекта, его технических характеристик, правового статуса и других факторов, влияющих на цену. Оценка помогает определить справедливую стоимость объекта и избежать переплаты.
Была выбрана квартира, расположенная по адресу: РФ, г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Раменки, ул. Сергея Бондарчука, дом 4. Застройщиком выступил Донстрой.
- Проверка юридической чистоты
Это один из самых важных этапов, так как от него зависит безопасность сделки. Проверяется наличие всех необходимых документов, отсутствие обременений, арестов, залогов и других юридических ограничений. Также проверяются права собственности продавца и другие юридические аспекты. Был проверен Продавец, подготовлен отчёт добросовестного покупателя, который хранят у себя Покупатель в случае возникновения судебных споров, чтобы Покупатель мог быть признан добросовестной стороной по сделке купли-продажи, согласно практики Верховного суда РФ.
- Подготовка и согласование договора
После проверки юридической чистоты начинается подготовка договора купли-продажи и других документов. Договор должен соответствовать законодательству и учитывать интересы обеих сторон. Важно, чтобы он был правильно составлен и содержал все необходимые условия. За основу был подготовлен договор купли-продажи со стороны Альфа-Банка, так как на квартиру к моменту продажи было оформлено право собственности, но сохранился залог со стороны Альфа-Банка. Со стороны Альфа-Банка была два варианта решения вопроса по залогу. Был выбран вариант открытия двух аккредитивов, по которым проходили расчёты с банком и с Продавцом, а также дополнительно открыли банковскую ячейку.
К сведению. Может будет полезно. Методичка по выкупу недвижимости из-под залога Альфа-Банка (оформление сделки).
Этап 1
Подпишите договор купли-продажи или договор уступки права требования. Подпишите заявление, чтобы открыть два аккредитива.
Первый аккредитив должен быть равен сумме оставшегося долга продавца и ежемесячного платёжа по кредиту. Максимум — 2% от суммы по договору.
Условие:
Выписка из ЕГРН. Она поможет подтвердить, что права перешли на покупателя, у которого сохранился залог Альфа-Банка.
Открываем на действующий ипотечный или кредитный счёт продавца.
Если сумма аккредитива больше долга, продавец может снять разницу в кассе банка после того, как погасит ипотеку. Если суммы не хватает, продавцу нужно пополнить счёт так, чтобы кредит можно было полностью погасить досрочно.
Второй аккредитив должен быть равен сумме, которую в итоге получит продавец.
Условие:
Выписка из ЕГРН на покупателя без обременения банка. Если вы заключили договор уступки права требования, подойдёт справка о том, что продавец закрыл кредит.
Открываем на реквизиты любого банка, которые предоставил продавец.
Этап 2
Подайте договор купли-продажи в Росреестр на регистрацию. Важно, чтобы у сторон было согласие банка на продажу с сохранением залога.
Регистрация занимает до 10 рабочих дней, не считая даты подачи — согласно ФЗ № 122 от 27.01.1997. На практике документы могут быть готовы уже через два-три дня.
Этап 3
Предоставьте в банк документы на раскрытие первого аккредитива, когда Росреестр зарегистрирует сделку. Если заявление на раскрытие аккредитива было на бумаге, принесите документы в отделение, в котором заключали сделку. Если регистрация была электронной, направьте зарегистрированный архив с документами на почту. Аккредитив раскрываем за 1–3 дня, не считая даты, когда вы подали документы.
Этап 4
Продавцу нужно сформировать заявление на полное досрочное погашение ипотечного кредита, когда деньги с первого аккредитива поступят на ипотечный счёт.
Это можно сделать: в Альфа-Онлайн, в мобильном приложении, в офисе банка.
Деньги спишем в ночь после того, как продавец сформирует заявку на погашение кредита.
Этап 5
Продавцу нужно запросить справку о закрытом кредите и закладную с отметкой о погашении, если она есть. Это можно сделать на следующий день. К письму нужно приложить зарегистрированный архив с выпиской из ЕГРН. Это поможет подтвердить переход права. Действия банка будут зависеть от того, была ли закладная: Была — за 1–3 дня подготовим нужные документы и сообщим, когда их можно получить. Обратитесь с документами и паспортом в МФЦ, чтобы снять обременение с объекта недвижимости. Не было — через 1–3 дня после погашения мы сами направим документы в Россреестр, чтобы снять обременение. Пришлём вам ответное письмо с номером запроса на снятие обременения — КУВД. Он поможет отследить, когда всё будет готово.
Этап 6
Закажите выписку из ЕГРН или сведения из Росреестра, когда обременение снимут. Архив от Госуслуг будет включать три файла в форматах pdf, sig, html. Пришлите нам эти документы н, чтобы раскрыть второй аккредитив и завершить расчёты по сделке. Аккредитив раскрываем за 1–3 дня, не считая даты регистрации
- Регистрация сделки
После подписания договора необходимо зарегистрировать сделку в государственных органах. Это может включать подачу документов в Росреестр, МФЦ или нотариуса. Регистрация подтверждает переход прав собственности на объект недвижимости.
В данном случае сделка регистрировалась через банк, т.е. банк направил на регистрацию договор купли-продажи. Дополнительно я попросил сделать печатный вариант договора купли-продажи для каждой стороны.
- Передача денег и подписание акта приема-передачи
На этом этапе происходит передача денежных средств между покупателем и продавцом. Обычно используется банковская ячейка или аккредитив. После этого подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, подтверждающий выполнение обязательств сторонами. В нашем случае расчеты происходили посредством раскрытия аккредитивов, а также доступа в банковскую ячейку после представления необходимых документов.
