Застройщик и банк. Кредит на строительство или нет – вот в чем вопрос.

Как распознать застройщика-мошенника и как же добросовестным участникам рынка жилого строительства их получить. Новеллы гражданского законодательства 2018 г. нацелены на максимальную защиту участников долевого строительства. Появились списки добросовестных кредитных организацией, также не каждый банк может кредитовать застройщиков, а строго соответствующий нынешним требованиям, лицензирование банковской деятельности с особой строгостью «держит на карандаше» МИНФИН РФ и далеко не каждой кредитной организации светит попасть в заветный список, и если раньше возможности застройщиков позволяли выбирать практически любой банк с целью сотрудничества, то в настоящие время это рынок принадлежит акулам кредитного бизнеса и практически монополистам на этом рынке. Например, Сбербанк России является основным банком с которым сотрудничают застройщики и инвесторы, предлагает новые платформы и гибкие условия, осуществляют скрупулёзные проверки добросовестности клиентов. Но все же судебные тяжбы по кредитам были есть и всегда будут. Для четкого понимания рассмотрим основных участников процесса и понятия зафиксированные законом:

Банк — кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Кредитная организация — юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности».

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику;

Статья 819 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) предусматривает, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, которые предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Также официально с 1 июля 2018 г. вступили новые требования к застройщикам к застройщикам. Юридическое лицо открывает отдельный банковский счет на каждое разрешение на строительство. «один застройщик – один проект- один счет».

Рассмотрим самые популярные причины судебных процессов, где участником является застройщик, банк и довольно часто привлекается 3 е лицо Росреестр, в каком случае

Банки требуют обратить взыскание на заложенные по договорам залога объекты.

Взыскание задолженности по кредитным договорам с застройщика
Договорам об открытии невозобновляемой кредитной линиии все вытекающие из них обязанности
Право собственности на объекты объект строительства, в следствии передавая банку в залог данное имущество
Индивидуальное право собственности на объекты незавершённого строительства и земельные участки под ними, а в следствии чего передают это имущество банкам. А также
Проценты за пользование кредитом
Комиссия за ведение ссудного счета
Пени за просрочку платежей по кредитной линии
Притворные сделки

А теперь подробнее о притворных сделках

Рассмотрим притворные сделки согласно ГК РФ притворной сделкой является сделка, совершенная под видом другой сделки с целью извлечения прибыли, т.е. сторона сделки заведомо зная о ее ничтожности добиваются одобрения кредита под другие цели.

Притворной сделкой считается в том числе сделка, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Понятие притворной сделки согласно ГК РФ

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Например

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 февраля 2011 г. № 13534/10, застройщик заключил инвестиционный договор, который содержал положения о долевой собственности его участников на объект незавершённого строительства и обязанности застройщика зарегистрировать право инвестора на долю в праве собственности на этот объект при возникновении необходимости его регистрации и на аналогичную долю в праве собственности на земельный участок под объектом. Однако застройщик незаконно зарегистрировал права собственности на объекты недвижимости и передал указанные объекты в залог банку.

В случае если банк выдает кредит под залог недвижимого имущество, которое является незавершённый строительный объект (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), то банк руководствуется записью ЕГРН на данный объект, что подтверждает законность сделки с данным объектом недвижимого имущества

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ регулирует Инвестиции денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли , соответственно отношения др субъектов этих отношений таких как инвесторы регулирует вышеуказанный закон

В случае наличия ипотеки на объекты недвижимости предусмотренное инвестиционным договором право инвестора требовать от застройщика государственной регистрации этих объектов в общую долевую собственность может быть реализовано только с соблюдением прав банка как залогодержателя.

На основании ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Реализация условий инвестиционного договора о государственной регистрации общей долевой собственности на объекты недвижимости, находившиеся ранее в собственности и обременённые в этот период ипотекой, представляет собой распоряжение отданными в ипотеку объектами недвижимости и требует согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Информационное письмо ВАС РФ от 13.09.2011 № 147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре»: комиссии за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита по условиям договора уплачиваются единовременно при выдаче кредита и денежных средств, подлежащих зачислению на счёт заемщика, поэтому подлежат оценке судом на предмет того, взимаются ли они за совершение банком действий, которые являются самостоятельной услугой, создающей для заёмщика какое-либо дополнительное благо или иной полезный эффект.

Если для получения комиссии были предусмотрены за стандартные действия, без совершения которых банк не смог бы заключить и исполнить кредитный договор, то эти условия в договоре являются ничтожными и денежные суммы, которые были перечислены банку в их исполнение, подлежат возврату. Условия договора о тех комиссиях, обязанность по уплате которых является периодической, где сумма определяется как процент от остатка задолженности заёмщика перед банком на дату платежа (комиссия за поддержание лимита кредитной линии, за ведение ссудного счёта) являются притворными: они прикрывают договорённость сторон о плате за кредит, которая складывается из размера процентов, установленных в договоре, а также всех названных в договоре комиссий.

Комиссия за ведение ссудного счёта, установленная банком за совершение этих действий, дает какого-то дополнительного дохода, не связанного с заключённым сторонами кредитным договором, или иного полезного эффекта, поэтому ведение в данном случае ссудного счёта не является услугой в смысле ст. 779 ГК РФ. В данном случае действия банка по ведению ссудного счёта в рамках исполнения кредитного договора, учитывая, что счёт открывается в целях отслеживания ссудной задолженности и отчётности, нельзя квалифицировать как банковскую услугу, совершённую в интересах заёмщика, а потому требование по оплате данной операции является неправомерным, а положение договора кредитной линии в части установления комиссии за ведение ссудного счёта является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Как пример арбитражный процесс, участником которого являлся банк и выступал уже в качестве ответчика по делу о признании недействительными договоров об открытии невозобновляемой кредитной линии, где поручитель по договору поручительства полагал, что денежные средства, полученные по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии, перечислялись банком через общество или напрямую его контрагентам и были использованы на финансирование строительства многоквартирных жилых домов, которые не были указаны в спорных кредитных договорах, в связи с чем общество и обратилось с исковым заявлением о признании спорных кредитных договоров недействительными на основании ст. 170 ГК РФ как притворных сделок, прикрывающих договоры кредитования иного общества.

Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую скрывает сделка.в сделке, которую на самом деле должна была произойти применяются относящиеся к ней правила. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка должна быть совершена между теми же лицами, что и «мнимая».Так как истец в о исковом заявлени ссылается на недействительность (мнимость) сделок между банком и юр. лицом, за которое поручался истец, необходимо выявить , было ли место заключение и исполнение указанных кредитных договоров.

Теперь немного про правовые последствия для банка согласно ст. 819 ГК РФ.

Подписание кредитного договора, а так же все сделки подтверждаются платежными документами, частичной оплатой процентов банку за пользование кредитами признать такие кредитные договоры недействительными ввиду их мнимости ? нельзя. А факт зачисления банком денежных средств на расчётный счет заёмщика -застройщика со ссылкой на кредитные договоры и последующее распоряжение полученными денежными средствами свидетельствуют о волеизъявлении сторон по исполнению заключённых сделок.

С учётом включения в спорные кредитные договоры условий о праве банка на списание в безакцептном порядке денежных средств в счёт погашения кредита списание денежных средств банком в безакцептном порядке является волей на погашение кредита таким способом.

Банк является ответчиком и по разбирательствам в силу того, что обращает взыскание во внесудебном порядке на заложенное имущество. Так общество — залогодатель, которому был выдан кредит на строительство, обратилось в суд с иском о признании недействительным соглашения о внесудебном обращении взыскания на заложенное в счёт обеспечения кредита здание, заключённого с банком-залогодержателем и предусматривающего, что банк приобретает предмет ипотеки у залогодателя для третьего лица. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке к такому соглашению применяются нормы о договоре комиссии, то, следовательно, банк, заключив соглашение и приобретая имущество, выступал как комиссионер, действуя от своего собственного имени, но в интересах и за счёт третьего лица. Соответствующий договор комиссии, заключённый между банком и этим третьим лицом, предусматривал обязанность последнего уплатить банку комиссионное вознаграждение.

Однако согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 1 ФЗ «О банках и банковской деятельности» банки, обладая специальной правоспособностью, не вправе заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской деятельности.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Между обществом и банком был заключён договор, по которому банк предоставил обществу кредит на строительство. Исполнение обществом вытекающих из этого договора обязательств перед банком было обеспечено заключённым между ними договором об ипотеке здания. В соответствии с п. 2 ст. 5 ФЗ «О банках и банковской деятельности» к числу банковских операций, которые кредитная организация вправе осуществлять, относится размещение денежных средств физических и юридических лиц, привлечённых во вклады (до востребования и на определённый срок). Статья 33 этого же закона предусматривает, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, а при нарушении заёмщиком обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном Федеральным законом.

Таким образом, право банка брать в ипотеку недвижимое имущество в целях обеспечения исполнения заёмщиком его обязательств, вытекающих из кредитного договора, неразрывно связано с правом банка осуществлять такую банковскую операцию как предоставление кредитов. В силу ст. 33 ФЗ «О банках и банковской деятельности» банк вправе обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в порядке, установленном Законом об ипотеке. Статья 55 этого закона предоставляет сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, определив в этом соглашении порядок его реализации либо предусмотрев приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц.

Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке, регламентируя внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставляет залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для третьих лиц неразрывно связана с осуществляемой им банковской деятельностью. Выступая в качестве комиссионера при реализации заложенного недвижимого имущества на основании соглашения с залогодателем о внесудебном обращении взыскания на это имущество, банк не вышел за пределы своей специальной правоспособности.

Что касается строительства многоквартирных домов, то средства заёмщик также привлекает и путём заключения договоров долевого участия с физическими лицами. Договоры долевого участия не подлежат учёту в определённом реестре, и у банка нет возможности контролировать, на какую сумму заключены договоры. Если продажи происходят раньше, чем планировалось, заёмщик получает возможность не информировать об этом банк и не гасить досрочно кредит.

В заключении можно сделать вывод, что как правило чаще всего «победа за банком», судебные споры между данными субъектами права обычно заканчиваются в пользу банка. Банки максимально страхуют свои риски подробным правовым анализом запрашиваемых документов и аккредитацию получают в основном добросовестные застройщики.Если же все таки наступают вышеописанный случаи, то закон практически всегда на стороне Банка.Также Банк вправе использовать строящееся здание в качестве залога , но это очень рискованно. В большинстве случаев банки предоставляют кредит на строительство под обеспечение под залог других зданий и под поручительства иных лиц.