Проверка квартиры на Арбате: выявили риск банкротства продавца и спасли клиента от оспоримой сделки

Проверка квартиры на Арбате (ЦАО Москвы): предотвращён риск оспаривания сделки из-за предбанкротного состояния продавца


1) Объект и локация

• Тип: вторичная квартира, 3 комнаты, 78 м²
• Адрес/район: Арбат, ЦАО Москвы
• Стадия сделки: подписан аванс/предварительный договор, назначена дата основного договора купли-продажи
• Цена: 28,9 млн ₽ (на 12–15% ниже среднерыночных аналогов по оффер-базам на дату проверки)

2) Что видел клиент и почему был готов заключать договор

• Свежий ремонт «для себя», аккуратные собственники, быстрый выход на сделку.
• В выписке ЕГРН — чистые права, без залогов и арестов на дату показа.
• Продавец уверял, что «срочно переезжают» и поэтому готов уступить в цене.
• Агент обещал «регистрацию за 1–2 дня» и «полный пакет документов на руках».

Вывод клиента: «Выгодная цена, выглядело безопасно. Готов(а) подписывать основной договор и выходить на регистрацию».

3) Что мы проверили (юридический чек-лист)

1. ЕГРН (актуальная и расширенная): права, переходы, обременения, наличие отметок о притязаниях/запретах.
2. История перехода прав: частота сделок, основания (дарение/наследство/купля-продажа), «слабые звенья».
3. Судебные дела и исполнительные производства по продавцу/сособственникам (ГАС «Правосудие», ФССП).
4. ЕФРСБ (банкротство): наличие заявлений кредиторов, включение требований, даты публикаций, признаки предбанкротного состояния.
5. Налоговые/кредитные риски: крупные долги, просрочки; косвенно — вероятность обеспечительных мер.
6. Семейно-правовой контур: брачный статус, согласие супруга(и), режим совместной собственности.
7. Зарегистрированные лица: запрос домовой/архивной справки о прописанных (в т.ч. дети/иждивенцы).
8. Техриски: перепланировки, БТИ/техпаспорт, соответствие поэтажному плану.
9. Финмодель сделки: способ расчётов (эскроу/аккредитив), отлагательные условия, набор гарантий и заверений.

4) Что обнаружили (ключевые факты)

• За 10 месяцев до сделки в ЕФРСБ было зарегистрировано заявление кредитора к продавцу на значительную сумму (публикация сохранилась; на момент показа агент это не упоминал).
• В истории прав выявили короткую цепочку двух последовательных отчуждений с существенным снижением цены относительно аналогов: квартира ранее переходила по договору дарения от близкого родственника, а затем быстро была продана текущему собственнику со скидкой ~18% к рынку.
• По базе ФССП — незакрытые исполнительные производства в отношении продавца (штрафы/кредиты), не критично по сумме, но указывают на платёжные трудности.
• Семейный статус: продавец состоит в браке, на момент бронирования письменного нотариального согласия супруга не представил (планировал «принести к сделке»).
• По БТИ: незначительные изменения кухни-ниши без актов согласования. Формально «малозначительно», но при спорах — повод для давлений/притязаний.

5) Правовой анализ риска

• Комплекс признаков (публикации в ЕФРСБ + долговая нагрузка + ценовые аномалии в цепочке) указывают на высокую вероятность оспаривания по ст. 61.2 Закона о банкротстве как подозрительной сделки с неравноценным встречным исполнением.
• При инициировании дела о банкротстве продавца в течение 12 месяцев после сделки покупатель рискует:
• утратить объект (включение в конкурсную массу),
• превратиться в кредитора третьей очереди с неопределёнными сроками возврата средств,
• понести допрасходы на судебную защиту/экспертизы/оценки.
• Отсутствие нотариального согласия супруга к моменту проверки — отдельный процессуальный риск (оспоримость).
• Незначительные несоответствия по БТИ — «мелкая карта», но в совокупности усиливают позицию потенциального истца.

6) Рекомендации клиенту

Мы предложили две альтернативные стратегии:

Стратегия A — Жёсткие защитные условия:

• Расчёты только через аккредитив/эскроу с отлагательными условиями:

1. предоставление продавцом нотариального согласия супруга,
2. справка из ЕФРСБ об отсутствии поданных/принятых заявлений и определений суда на дату сделки,
3. расширенное заверение и гарантия продавца о несуществовании обстоятельств для банкротства,
4. страхование титула на 3 года,
5. пеня/штраф и право одностороннего отказа при выявлении новых обстоятельств до раскрытия аккредитива.

• Нотариальная форма ДКП с заверениями и гарантиями (W&I), а также удвоенная неустойка за их недостоверность.
• Включение условия о добровольном внесудебном расторжении и возврате средств при возбуждении дела о банкротстве в 6-месячный период после сделки.

Стратегия B — Отказ от объекта и поиск альтернативы:

• Не вступать в сделку при текущем уровне рисков и подобрать равноценный объект без предбанкротных признаков.

7) Решение и результат

• Клиент выбрал Стратегию B (отказ).
• За 7 рабочих дней подобрали альтернативу в Пресненском районе (ЦАО), аналогичной площади/класса.
• Провели полную проверку: чистая история прав, отсутствие публикаций в ЕФРСБ/ФССП, нотариальное согласие супруга — в деле.
• Сделка прошла через аккредитив; титул дополнительно застрахован на 3 года.
• Регистрация — 4 рабочих дня, ключи получены вовремя.

8) Чем мы защитили клиента (экономический эффект)

• Предотвратили потенциальную утрату квартиры стоимостью 28,9 млн ₽ и судебные издержки.
• Сохранили планируемый бюджет и сроки переезда (альтернативный объект найден быстро).
• Снижение рисков за счёт договорных защит и страхования титула.

9) Пакет, который мы подготовили

• Расширенная правовая экспертиза с выводом по рискам и рекомендациями (заключение на 22 страницы).
• Проект ДКП (нотариальная форма) с блоком заверений и гарантий.
• Соглашение об отлагательных условиях раскрытия аккредитива.
• Шаблон претензионного письма (на случай процессуальных рисков).
• Чек-лист документов для регистрации в Росреестре.

10) Выводы кейса

• «Выгодная цена» в ЦАО часто объясняется юридическими обстоятельствами, а не «срочностью».
• Проверка ЕФРСБ и судебных баз — обязательный этап даже при «чистой» выписке ЕГРН.
• Защита покупателя — это сочетание структуры расчётов (эскроу/аккредитив), договорных гарантий и титульного страхования.

Ключевые теги для сайта (дублировать в мета/теги страницы)

проверка квартиры Арбат, проверка квартиры ЦАО, юридическая проверка сделки, банкротство продавца, риски оспаривания, проверка ЕГРН, ЕФРСБ, аккредитив, страхование титула, услуги юриста по недвижимости

С уважением,

Дмитрий Бадеев

Телефон: +7 (926) 335 – 54 – 33