Кейсы

Проверка квартиры на Арбате: выявили риск банкротства продавца и спасли клиента от оспоримой сделки

2025-09-05 16:29
Проверка квартиры на Арбате (ЦАО Москвы): предотвращён риск оспаривания сделки из-за предбанкротного состояния продавца


1) Объект и локация

  • Тип: вторичная квартира, 3 комнаты, 78 м²
  • Адрес/район: Арбат, ЦАО Москвы
  • Стадия сделки: подписан аванс/предварительный договор, назначена дата основного договора купли-продажи
  • Цена: 28,9 млн ₽ (на 12–15% ниже среднерыночных аналогов по оффер-базам на дату проверки)

2) Что видел клиент и почему был готов заключать договор

  • Свежий ремонт «для себя», аккуратные собственники, быстрый выход на сделку.
  • В выписке ЕГРН — чистые права, без залогов и арестов на дату показа.
  • Продавец уверял, что «срочно переезжают» и поэтому готов уступить в цене.
  • Агент обещал «регистрацию за 1–2 дня» и «полный пакет документов на руках».

Вывод клиента: «Выгодная цена, выглядело безопасно. Готов(а) подписывать основной договор и выходить на регистрацию».

3) Что мы проверили (юридический чек-лист)

  1. ЕГРН (актуальная и расширенная): права, переходы, обременения, наличие отметок о притязаниях/запретах.
  2. История перехода прав: частота сделок, основания (дарение/наследство/купля-продажа), «слабые звенья».
  3. Судебные дела и исполнительные производства по продавцу/сособственникам (ГАС «Правосудие», ФССП).
  4. ЕФРСБ (банкротство): наличие заявлений кредиторов, включение требований, даты публикаций, признаки предбанкротного состояния.
  5. Налоговые/кредитные риски: крупные долги, просрочки; косвенно — вероятность обеспечительных мер.
  6. Семейно-правовой контур: брачный статус, согласие супруга(и), режим совместной собственности.
  7. Зарегистрированные лица: запрос домовой/архивной справки о прописанных (в т.ч. дети/иждивенцы).
  8. Техриски: перепланировки, БТИ/техпаспорт, соответствие поэтажному плану.
  9. Финмодель сделки: способ расчётов (эскроу/аккредитив), отлагательные условия, набор гарантий и заверений.

4) Что обнаружили (ключевые факты)

  • За 10 месяцев до сделки в ЕФРСБ было зарегистрировано заявление кредитора к продавцу на значительную сумму (публикация сохранилась; на момент показа агент это не упоминал).
  • В истории прав выявили короткую цепочку двух последовательных отчуждений с существенным снижением цены относительно аналогов: квартира ранее переходила по договору дарения от близкого родственника, а затем быстро была продана текущему собственнику со скидкой ~18% к рынку.
  • По базе ФССП — незакрытые исполнительные производства в отношении продавца (штрафы/кредиты), не критично по сумме, но указывают на платёжные трудности.
  • Семейный статус: продавец состоит в браке, на момент бронирования письменного нотариального согласия супруга не представил (планировал «принести к сделке»).
  • По БТИ: незначительные изменения кухни-ниши без актов согласования. Формально «малозначительно», но при спорах — повод для давлений/притязаний.

5) Правовой анализ риска

  • Комплекс признаков (публикации в ЕФРСБ + долговая нагрузка + ценовые аномалии в цепочке) указывают на высокую вероятность оспаривания по ст. 61.2 Закона о банкротстве как подозрительной сделки с неравноценным встречным исполнением.
  • При инициировании дела о банкротстве продавца в течение 12 месяцев после сделки покупатель рискует:
  • утратить объект (включение в конкурсную массу),
  • превратиться в кредитора третьей очереди с неопределёнными сроками возврата средств,
  • понести допрасходы на судебную защиту/экспертизы/оценки.
  • Отсутствие нотариального согласия супруга к моменту проверки — отдельный процессуальный риск (оспоримость).
  • Незначительные несоответствия по БТИ — «мелкая карта», но в совокупности усиливают позицию потенциального истца.

6) Рекомендации клиенту

Мы предложили две альтернативные стратегии:

Стратегия A — Жёсткие защитные условия:

  • Расчёты только через аккредитив/эскроу с отлагательными условиями:

  1. предоставление продавцом нотариального согласия супруга,
  2. справка из ЕФРСБ об отсутствии поданных/принятых заявлений и определений суда на дату сделки,
  3. расширенное заверение и гарантия продавца о несуществовании обстоятельств для банкротства,
  4. страхование титула на 3 года,
  5. пеня/штраф и право одностороннего отказа при выявлении новых обстоятельств до раскрытия аккредитива.

  • Нотариальная форма ДКП с заверениями и гарантиями (W&I), а также удвоенная неустойка за их недостоверность.
  • Включение условия о добровольном внесудебном расторжении и возврате средств при возбуждении дела о банкротстве в 6-месячный период после сделки.

Стратегия B — Отказ от объекта и поиск альтернативы:

  • Не вступать в сделку при текущем уровне рисков и подобрать равноценный объект без предбанкротных признаков.

7) Решение и результат

  • Клиент выбрал Стратегию B (отказ).
  • За 7 рабочих дней подобрали альтернативу в Пресненском районе (ЦАО), аналогичной площади/класса.
  • Провели полную проверку: чистая история прав, отсутствие публикаций в ЕФРСБ/ФССП, нотариальное согласие супруга — в деле.
  • Сделка прошла через аккредитив; титул дополнительно застрахован на 3 года.
  • Регистрация — 4 рабочих дня, ключи получены вовремя.

8) Чем мы защитили клиента (экономический эффект)

  • Предотвратили потенциальную утрату квартиры стоимостью 28,9 млн ₽ и судебные издержки.
  • Сохранили планируемый бюджет и сроки переезда (альтернативный объект найден быстро).
  • Снижение рисков за счёт договорных защит и страхования титула.

9) Пакет, который мы подготовили

  • Расширенная правовая экспертиза с выводом по рискам и рекомендациями (заключение на 22 страницы).
  • Проект ДКП (нотариальная форма) с блоком заверений и гарантий.
  • Соглашение об отлагательных условиях раскрытия аккредитива.
  • Шаблон претензионного письма (на случай процессуальных рисков).
  • Чек-лист документов для регистрации в Росреестре.

10) Выводы кейса

  • «Выгодная цена» в ЦАО часто объясняется юридическими обстоятельствами, а не «срочностью».
  • Проверка ЕФРСБ и судебных баз — обязательный этап даже при «чистой» выписке ЕГРН.
  • Защита покупателя — это сочетание структуры расчётов (эскроу/аккредитив), договорных гарантий и титульного страхования.

Ключевые теги для сайта (дублировать в мета/теги страницы)

проверка квартиры Арбат, проверка квартиры ЦАО, юридическая проверка сделки, банкротство продавца, риски оспаривания, проверка ЕГРН, ЕФРСБ, аккредитив, страхование титула, услуги юриста по недвижимости

С уважением,

Дмитрий Бадеев

Телефон: +7 (926) 335 – 54 – 33