Кейс юриста Бадеева Д.А.: как мы остановили иск администрации Балашихи о сносе пристройки 1996 года (дело в процессе, назначена экспертиза)
Клиенты
Два юридических лица — собственники здания и земельного участка в городе Балашиха Московской области: ООО «ДАНТАЛ-М ГРУПП» и ООО «СПЕЦВОДМОНТАЖ» СВМ.
Истец
Администрация городского округа Балашиха. В деле также участвует ПАО «Россети Московский регион» в качестве третьего лица (поскольку именно его обращения в прокуратуру послужили поводом для иска).
Суть дела
Администрация г.о. Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к двум ответчикам о признании реконструкции здания самовольной постройкой и сносе пристройки. Требования истца выглядели следующим образом.
Признать реконструкцию объекта капитального строительства самовольной постройкой. Обязать ответчиков привести постройку в первоначальное состояние путем сноса пристройки в течение трёх месяцев. Привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования. В случае неисполнения решения — предоставить администрации право осуществить снос за свой счёт с последующим взысканием расходов с ответчиков. А также взыскать неустойку за неисполнение решения в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки.
Основания иска: часть здания (литера В1 полностью) расположена в охранной зоне инженерных коммуникаций «ПС 110 кВ «Горенки» №157», разрешительная документация на реконструкцию отсутствует.
Иск был подан после обращения ПАО «Россети Московский регион» в прокуратуру. При этом администрация не запрашивала у ответчиков никаких пояснений до подачи иска, а ПАО «Россети» за более чем 20 лет существования постройки не направило ни одного уведомления о нарушении.
Позиция ответчиков (что сделал юрист)
Юрист Бадеев Дмитрий Александрович, представляющий интересы обоих ответчиков, сформировал следующую линию защиты.
Первое. Спорная пристройка (литера В1) была построена в 1996 году. Это подтверждается техническим паспортом от 23 октября 2009 года, где прямо указан год постройки пристройки — 1996. Таким образом, на момент строительства пристройки не существовало никаких охранных зон на смежном земельном участке, принадлежащем ПАО «Россети Московский регион».
Второе. Нормативные акты, на которые ссылается истец и ПАО «Россети» (Постановление Правительства РФ №160 от 24 февраля 2009 года «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства»), были приняты спустя 13 лет после строительства пристройки. ПАО «Россети» впоследствии осуществило реконструкцию своих инженерных коммуникаций и установило охранную зону, внеся сведения в ЕГРН, — уже после того, как пристройка существовала.
Третье. Изменение площади здания (с 1681,2 кв. м до 1984,4 кв. м) произошло не за счёт изменения внешнего контура здания, а за счёт внутреннего переоборудования: переноса внутренних не несущих перегородок, обустройства антресольного этажа и строительства одноэтажной пристройки — топочной (литера В3) для газификации здания. Внешний контур здания не изменился, что наглядно подтверждается сравнением поэтажных планов 1-го этажа из технических паспортов 1997 года и 2009 года.
Четвёртое. Была получена вся необходимая исходно-разрешительная документация. 28 октября 2011 года администрация выдала разрешение на строительство (реконструкцию) с увеличением общей площади за счёт переноса внутренних перегородок, обустройства антресольного этажа и строительства одноэтажной пристройки — топочной. 27 декабря 2012 года администрация выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 8 октября 2014 года получено свидетельство о государственной регистрации права на здание площадью 1984,4 кв. м.
Пятое. Газификация здания осуществлена на законных основаниях. 1 сентября 1998 года получено разрешение на газификацию природным газом, подготовлен проект, осуществлён монтаж газопровода. Это также подтверждает законность существования пристройки.
Шестое. Отсутствуют признаки самовольной постройки, предусмотренные статьёй 222 ГК РФ. Права и законные интересы истца не затрагиваются. ПАО «Россети» более 20 лет не предъявляло никаких претензий.
Процессуальные действия юриста
В ходе рассмотрения дела юрист Бадеев Д.А. подготовил и направил в суд подробные отзывы на исковое заявление от имени каждого из ответчиков, приложил все подтверждающие документы: договор купли-продажи земельного участка, технические паспорта 1997 и 2009 годов, проект газификации, разрешение на строительство от 2011 года, разрешение на ввод в эксплуатацию от 2012 года, свидетельство о регистрации права.
Также было заявлено о привлечении ПАО «Россети Московский регион» к участию в деле в качестве третьего лица.
Текущий статус дела
Производство по делу приостановлено. Судом назначена судебная экспертиза для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора. Результаты экспертизы будут определяющими для исхода дела.
Что говорят клиенты
Руководители ответчиков отмечают: «Пристройка существует с 1996 года, мы получили все разрешения от администрации — и на строительство, и на ввод в эксплуатацию. А теперь, спустя почти 30 лет, нам говорят, что это самострой. Спасибо нашему юристу Бадееву Дмитрию Александровичу — он смог доказать суду, что нужно разбираться по существу, а не сносить всё подряд. Экспертиза покажет правду».
Выводы
Этот кейс, находящийся в стадии судебного разбирательства с назначенной экспертизой, демонстрирует несколько ключевых моментов.
Даже если здание или его часть попадает в охранную зону, это не автоматический приговор — решающее значение имеет то, когда эта зона была установлена и существовала ли она на момент строительства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное администрацией, является весомым доказательством законности постройки. Если администрация сама выдала разрешение, а спустя годы подаёт иск о сносе — это серьёзный аргумент для защиты.
Изменение площади здания за счёт внутренней перепланировки и строительства вспомогательных объектов (например, топочной для газификации) не является реконструкцией в том смысле, который требует отдельного разрешения, особенно если внешний контур здания не изменился.
В спорах с сетевыми компаниями и администрацией важно фиксировать хронологию: что и когда было построено, когда появились охранные зоны, когда были приняты нормативные акты.
Экспертиза в таких делах — ключевой инструмент защиты, и сторона защиты должна активно участвовать в формировании вопросов перед экспертом.
Клиенты
Два юридических лица — собственники здания и земельного участка в городе Балашиха Московской области: ООО «ДАНТАЛ-М ГРУПП» и ООО «СПЕЦВОДМОНТАЖ» СВМ.
Истец
Администрация городского округа Балашиха. В деле также участвует ПАО «Россети Московский регион» в качестве третьего лица (поскольку именно его обращения в прокуратуру послужили поводом для иска).
Суть дела
Администрация г.о. Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к двум ответчикам о признании реконструкции здания самовольной постройкой и сносе пристройки. Требования истца выглядели следующим образом.
Признать реконструкцию объекта капитального строительства самовольной постройкой. Обязать ответчиков привести постройку в первоначальное состояние путем сноса пристройки в течение трёх месяцев. Привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования. В случае неисполнения решения — предоставить администрации право осуществить снос за свой счёт с последующим взысканием расходов с ответчиков. А также взыскать неустойку за неисполнение решения в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки.
Основания иска: часть здания (литера В1 полностью) расположена в охранной зоне инженерных коммуникаций «ПС 110 кВ «Горенки» №157», разрешительная документация на реконструкцию отсутствует.
Иск был подан после обращения ПАО «Россети Московский регион» в прокуратуру. При этом администрация не запрашивала у ответчиков никаких пояснений до подачи иска, а ПАО «Россети» за более чем 20 лет существования постройки не направило ни одного уведомления о нарушении.
Позиция ответчиков (что сделал юрист)
Юрист Бадеев Дмитрий Александрович, представляющий интересы обоих ответчиков, сформировал следующую линию защиты.
Первое. Спорная пристройка (литера В1) была построена в 1996 году. Это подтверждается техническим паспортом от 23 октября 2009 года, где прямо указан год постройки пристройки — 1996. Таким образом, на момент строительства пристройки не существовало никаких охранных зон на смежном земельном участке, принадлежащем ПАО «Россети Московский регион».
Второе. Нормативные акты, на которые ссылается истец и ПАО «Россети» (Постановление Правительства РФ №160 от 24 февраля 2009 года «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства»), были приняты спустя 13 лет после строительства пристройки. ПАО «Россети» впоследствии осуществило реконструкцию своих инженерных коммуникаций и установило охранную зону, внеся сведения в ЕГРН, — уже после того, как пристройка существовала.
Третье. Изменение площади здания (с 1681,2 кв. м до 1984,4 кв. м) произошло не за счёт изменения внешнего контура здания, а за счёт внутреннего переоборудования: переноса внутренних не несущих перегородок, обустройства антресольного этажа и строительства одноэтажной пристройки — топочной (литера В3) для газификации здания. Внешний контур здания не изменился, что наглядно подтверждается сравнением поэтажных планов 1-го этажа из технических паспортов 1997 года и 2009 года.
Четвёртое. Была получена вся необходимая исходно-разрешительная документация. 28 октября 2011 года администрация выдала разрешение на строительство (реконструкцию) с увеличением общей площади за счёт переноса внутренних перегородок, обустройства антресольного этажа и строительства одноэтажной пристройки — топочной. 27 декабря 2012 года администрация выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 8 октября 2014 года получено свидетельство о государственной регистрации права на здание площадью 1984,4 кв. м.
Пятое. Газификация здания осуществлена на законных основаниях. 1 сентября 1998 года получено разрешение на газификацию природным газом, подготовлен проект, осуществлён монтаж газопровода. Это также подтверждает законность существования пристройки.
Шестое. Отсутствуют признаки самовольной постройки, предусмотренные статьёй 222 ГК РФ. Права и законные интересы истца не затрагиваются. ПАО «Россети» более 20 лет не предъявляло никаких претензий.
Процессуальные действия юриста
В ходе рассмотрения дела юрист Бадеев Д.А. подготовил и направил в суд подробные отзывы на исковое заявление от имени каждого из ответчиков, приложил все подтверждающие документы: договор купли-продажи земельного участка, технические паспорта 1997 и 2009 годов, проект газификации, разрешение на строительство от 2011 года, разрешение на ввод в эксплуатацию от 2012 года, свидетельство о регистрации права.
Также было заявлено о привлечении ПАО «Россети Московский регион» к участию в деле в качестве третьего лица.
Текущий статус дела
Производство по делу приостановлено. Судом назначена судебная экспертиза для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора. Результаты экспертизы будут определяющими для исхода дела.
Что говорят клиенты
Руководители ответчиков отмечают: «Пристройка существует с 1996 года, мы получили все разрешения от администрации — и на строительство, и на ввод в эксплуатацию. А теперь, спустя почти 30 лет, нам говорят, что это самострой. Спасибо нашему юристу Бадееву Дмитрию Александровичу — он смог доказать суду, что нужно разбираться по существу, а не сносить всё подряд. Экспертиза покажет правду».
Выводы
Этот кейс, находящийся в стадии судебного разбирательства с назначенной экспертизой, демонстрирует несколько ключевых моментов.
Даже если здание или его часть попадает в охранную зону, это не автоматический приговор — решающее значение имеет то, когда эта зона была установлена и существовала ли она на момент строительства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное администрацией, является весомым доказательством законности постройки. Если администрация сама выдала разрешение, а спустя годы подаёт иск о сносе — это серьёзный аргумент для защиты.
Изменение площади здания за счёт внутренней перепланировки и строительства вспомогательных объектов (например, топочной для газификации) не является реконструкцией в том смысле, который требует отдельного разрешения, особенно если внешний контур здания не изменился.
В спорах с сетевыми компаниями и администрацией важно фиксировать хронологию: что и когда было построено, когда появились охранные зоны, когда были приняты нормативные акты.
Экспертиза в таких делах — ключевой инструмент защиты, и сторона защиты должна активно участвовать в формировании вопросов перед экспертом.
юрист Дмитрий Бадеев
✔ Юридические услуги
✔ Проверка недвижимости
✔ Сопровождение сделок
✔ Семейные споры
✔ Представление интересов в судах
✔ Кадастровые работы в Москве и Подмосковье
✔Самовольная постройка
✔Изъятие имущества для государственных и муниципальных нужд
✔ Земельные споры
📞 Телефон: +7 (926) 335-54-33
🌐 Сайт: advocate-moscow.com
✔ Юридические услуги
✔ Проверка недвижимости
✔ Сопровождение сделок
✔ Семейные споры
✔ Представление интересов в судах
✔ Кадастровые работы в Москве и Подмосковье
✔Самовольная постройка
✔Изъятие имущества для государственных и муниципальных нужд
✔ Земельные споры
📞 Телефон: +7 (926) 335-54-33
🌐 Сайт: advocate-moscow.com