Кейсы

Проверка нежилого помещения в ЦАО: выявили арест и незаконную перепланировку, клиент избежал судебных рисков

2025-09-05 17:22
Проверка нежилого помещения в Пресненском районе (ЦАО Москвы): нашли незаконную перепланировку и арест

1) Объект и локация

  • Тип: нежилое помещение (офис, 118 м²)
  • Адрес/район: г. Москва, ЦАО, Пресненский район, недалеко от Краснопресненской набережной
  • Стадия сделки: покупка под офис компании
  • Цена: 38 млн ₽

2) Что видел клиент и почему был готов заключать договор

  • Современное здание бизнес-класса.
  • Удобная транспортная доступность, престижное расположение.
  • В помещении сделан свежий ремонт, цена была привлекательной для данного района.
  • Продавец предоставил выписку из ЕГРН и заверял, что «всё чисто, сделка готова к регистрации».

Вывод клиента: «Пакет документов полный, помещение идеально подходит — надо брать».

3) Что мы проверили (чек-лист)

  1. Выписка из ЕГРН (актуальная и архивная).
  2. Проверка истории собственников.
  3. Судебные дела в отношении объекта и владельца.
  4. Наличие арестов и ограничений.
  5. Согласование перепланировок (БТИ, Мосжилинспекция).
  6. Проверка соответствия фактической планировки.
  7. Обременения (залог, аренда, сервитуты).
  8. Проверка задолженностей по коммунальным платежам и налогам.

4) Что обнаружили

  • По данным Росреестра на объект наложен арест судебными приставами — долг по налогам у текущего собственника.
  • В техническом паспорте БТИ планировка не совпадала с фактической:
  • часть стен снесена,
  • оборудована кухня в месте, не предназначенном для этого.
  • В Мосжилинспекции разрешений на перепланировку не выдавалось.
  • По судебной базе — три иска от кредиторов к продавцу.

5) Правовой анализ риска

  • Покупка объекта с арестом невозможна — Росреестр не зарегистрирует переход права.
  • Незаконная перепланировка влечёт штраф и обязанность вернуть помещение в исходное состояние.
  • При сохранении ситуации есть риск судебных споров и невозможности использовать помещение как офис.

6) Рекомендации клиенту

  1. Отказаться от покупки данного объекта.
  2. Либо ждать, пока продавец снимет арест и узаконит перепланировку (срок до 1 года).
  3. Искать альтернативное помещение в том же районе с чистыми документами.

7) Решение и результат

  • Клиент отказался от сделки.
  • Через 3 недели мы нашли для него аналогичное помещение (126 м²) в Тверском районе ЦАО, где документы были в полном порядке.
  • Сделка прошла успешно, регистрация — без приостановок.

8) Чем мы защитили клиента

  • Сохранили 38 млн ₽ и репутацию бизнеса.
  • Избежали покупки объекта с арестом и судебных проблем.
  • Помогли найти рабочую альтернативу в том же ценовом сегменте.

9) Подготовленный пакет

  • Заключение по объекту (14 страниц).
  • Выписка из ЕГРН с отметкой об аресте.
  • Фотофиксация незаконной перепланировки.
  • Справка о судебных делах в отношении продавца.

10) Вывод

Даже престижные помещения в центре Москвы могут иметь скрытые проблемы. Проверка юристом — обязательный этап перед любой сделкой с недвижимостью.

С уважением,

Дмитрий Бадеев

Телефон: +7 (926) 335 – 54 – 33