Проверка нежилого помещения в Пресненском районе (ЦАО Москвы): нашли незаконную перепланировку и арест
1) Объект и локация
2) Что видел клиент и почему был готов заключать договор
Вывод клиента: «Пакет документов полный, помещение идеально подходит — надо брать».
3) Что мы проверили (чек-лист)
4) Что обнаружили
5) Правовой анализ риска
6) Рекомендации клиенту
7) Решение и результат
8) Чем мы защитили клиента
9) Подготовленный пакет
10) Вывод
Даже престижные помещения в центре Москвы могут иметь скрытые проблемы. Проверка юристом — обязательный этап перед любой сделкой с недвижимостью.
С уважением,
Дмитрий Бадеев
Телефон: +7 (926) 335 – 54 – 33
1) Объект и локация
- Тип: нежилое помещение (офис, 118 м²)
- Адрес/район: г. Москва, ЦАО, Пресненский район, недалеко от Краснопресненской набережной
- Стадия сделки: покупка под офис компании
- Цена: 38 млн ₽
2) Что видел клиент и почему был готов заключать договор
- Современное здание бизнес-класса.
- Удобная транспортная доступность, престижное расположение.
- В помещении сделан свежий ремонт, цена была привлекательной для данного района.
- Продавец предоставил выписку из ЕГРН и заверял, что «всё чисто, сделка готова к регистрации».
Вывод клиента: «Пакет документов полный, помещение идеально подходит — надо брать».
3) Что мы проверили (чек-лист)
- Выписка из ЕГРН (актуальная и архивная).
- Проверка истории собственников.
- Судебные дела в отношении объекта и владельца.
- Наличие арестов и ограничений.
- Согласование перепланировок (БТИ, Мосжилинспекция).
- Проверка соответствия фактической планировки.
- Обременения (залог, аренда, сервитуты).
- Проверка задолженностей по коммунальным платежам и налогам.
4) Что обнаружили
- По данным Росреестра на объект наложен арест судебными приставами — долг по налогам у текущего собственника.
- В техническом паспорте БТИ планировка не совпадала с фактической:
- часть стен снесена,
- оборудована кухня в месте, не предназначенном для этого.
- В Мосжилинспекции разрешений на перепланировку не выдавалось.
- По судебной базе — три иска от кредиторов к продавцу.
5) Правовой анализ риска
- Покупка объекта с арестом невозможна — Росреестр не зарегистрирует переход права.
- Незаконная перепланировка влечёт штраф и обязанность вернуть помещение в исходное состояние.
- При сохранении ситуации есть риск судебных споров и невозможности использовать помещение как офис.
6) Рекомендации клиенту
- Отказаться от покупки данного объекта.
- Либо ждать, пока продавец снимет арест и узаконит перепланировку (срок до 1 года).
- Искать альтернативное помещение в том же районе с чистыми документами.
7) Решение и результат
- Клиент отказался от сделки.
- Через 3 недели мы нашли для него аналогичное помещение (126 м²) в Тверском районе ЦАО, где документы были в полном порядке.
- Сделка прошла успешно, регистрация — без приостановок.
8) Чем мы защитили клиента
- Сохранили 38 млн ₽ и репутацию бизнеса.
- Избежали покупки объекта с арестом и судебных проблем.
- Помогли найти рабочую альтернативу в том же ценовом сегменте.
9) Подготовленный пакет
- Заключение по объекту (14 страниц).
- Выписка из ЕГРН с отметкой об аресте.
- Фотофиксация незаконной перепланировки.
- Справка о судебных делах в отношении продавца.
10) Вывод
Даже престижные помещения в центре Москвы могут иметь скрытые проблемы. Проверка юристом — обязательный этап перед любой сделкой с недвижимостью.
С уважением,
Дмитрий Бадеев
Телефон: +7 (926) 335 – 54 – 33