Проверка квартиры перед покупкой: полная юридическая проверка недвижимости в Москве
Проверка квартиры перед покупкой: полная юридическая проверка недвижимости в Москве
Покупка квартиры — это не про выбор обоев и расстановку мебели. Это юридическая операция, где вы рискуете крупной суммой денег. Увидев улыбку агента и свежий ремонт, легко пропустить подводные камни: аресты, прописанных жильцов, мошеннические схемы или долги по ЖКХ.
Проверка квартиры перед покупкой — это ваша «техническая диагностика» перед покупкой «подержанного автомобиля». Только суммы в 100 раз больше, а последствия ошибки — потеря всех денег и жилья.
Зачем нужна проверка? Какие риски мы выявляем
Мы не просто смотрим документы. Мы ищем проблемы, которые могут лишить вас квартиры уже после покупки:
Обременения и запреты: Квартира под арестом суда, в залоге у банка (ипотека) или с запретом на регистрацию.
Незаконная перепланировка: Снесенная несущая стена или перенесенный санузел — это штрафы и требование вернуть все как было за ваш счет.
«Лишние» жильцы: В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные родственники или военные, которых практически невозможно выписать.
Мошенничество: Продажа по поддельным документам, несогласованная продажа доли или сделка под давлением.
Неучтенные наследники: После покупки может объявиться родственник продавца, который через суд отнимет вашу квартиру.
Проблемы с застройщиком (для новостроек): Проверяем юридическую чистоту ДДУ и финансовое состояние компании.
Что входит в проверку квартиры? Пошаговый алгоритм
1. Проверка юридической чистоты объекта
Это основа безопасности. Мы анализируем историю квартиры за последние 10-20 лет.
Расширенная выписка из ЕГРН: Проверяем текущего собственника, наличие обременений (арест, ипотека), историю смены владельцев. Если квартира каждые полгода перепродавалась между родственниками — это тревожный сигнал.
Правоустанавливающие документы: Смотрим, на каком основании продавец владеет квартирой (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве). Проверяем подлинность этих документов.
Проверка через ФССП: Уточняем, не возбуждены ли исполнительные производства в отношении собственника, которые могут привести к новому аресту.
2. Проверка продавца и всех собственников
Кто продает квартиру — не менее важно, чем что продается.
Дееспособность: Убеждаемся, что продавец отдает себе отчет в своих действиях. Сделки с пожилыми людьми — зона повышенного риска.
Продажа по доверенности: Проверяем подлинность и актуальность доверенности у нотариуса, который ее выдал. Доверенность могли отозвать.
Согласие супруга: Если квартира куплена в браке, требуется нотариальное согласие второго супруга на продажу.
Если собственников несколько: Проверяем, все ли они согласны на продажу, и нет ли у кого-то преимущественного права покупки.
3. Проверка технического состояния и перепланировки
Сверка с техническим паспортом БТИ: Соответствует ли планировка квартиры официальному документу? Все ли изменения узаконены?
Запрос в Мосжилинспекцию (для Москвы) или аналогичный орган: Наличие узаконивающих документов на перепланировку.
4. Проверка «социального» статуса квартиры
Выписка из домовой книги: Кто реально проживает и кто прописан в квартире? Особое внимание — несовершеннолетним.
Справка об отсутствии долгов по ЖКХ: Чтобы вам не пришел многотысячный долг после покупки.
Какие документы нужны для проверки?
Для начала анализа нам достаточно:
Адрес объекта.
Кадастровый номер.
Паспортные данные продавца.
Остальные документы мы запросим и проверим сами в официальных базах.
Что вы получите в результате?
После проверки вы получите юридическое заключение, где будет понятно расписано:
✅ Что безопасно: Какие параметры квартиры и продавца в норме.
⚠️ На что обратить внимание: Какие есть мелкие недочеты и как их исправить.
❌ Критические риски: Какие проблемы ставят под угрозу сделку и ваши деньги.
Это ваш понятный «диагноз» и руководство к действию.
Если вы присмотрели квартиру и хотите спать спокойно — напишите мне, Дмитрию Бадееву. Я проведу бесплатный первичный анализ по адресу и скажу, есть ли «красные флаги».
3 возможных примера по теме (Москва, ЦАО, Подмосковье)
Пример 1: Квартира в сталинском доме в ЦАО (район Арбат)
Заголовок H2: Проверка квартиры в сталинке на Арбате: наследственный спор и незаконная перепланировка
Ситуация: Клиент нашел роскошную квартиру в престижном доме в центре Москвы. Продавец — женщина, получившая квартиру по наследству полгода назад. Цена ниже рыночной.
Проблемы, которые мы выявили:
Расширенная выписка ЕГРН показала, что 5 лет назад у квартиры был другой собственник, а переход по наследству был оспорен в суде, но дело закрыто.
Проверка судебных дел выявила, что есть еще один наследник — брат продавца, который подал новый иск о признании его права на долю в наследстве как раз во время подготовки сделки.
Сверка с техническим планом выявила, что была снесена часть стены между комнатой и кладовкой, что не было отражено в документах (незаконная перепланировка).
Наши действия:
Мы уведомили клиента о высоких рисках: брат-наследник мог оспорить сделку после ее совершения.
Потребовали от продавца предоставить решение суда по первому иску и документы по новому делу.
Объяснили клиенту, что даже если сделка пройдет, он может столкнуться с судебным иском и требованием узаконить перепланировку.
Итог: Клиент отказался от покупки, сэкономив несколько десятков миллионов рублей и годы судебных разбирательств.
Пример 2: Покупка квартиры в новостройке в Подмосковье (г. Балашиха)
Заголовок H2: Проверка застройщика и договора ДДУ при покупке новостройки в Балашихе
Ситуация: Клиент хотел купить квартиру в строящемся доме от местного застройщика. Цены привлекательные, но информация о компании скудная.
Проблемы, которые мы выявили:
Проверка застройщика через СПАРК и картотеку арбитражных дел показала, что у компании несколько судебных процессов с подрядчиками и есть исполнительные производства по взысканию долгов.
Анализ проекта декларации выявил, что застройщик в одностороннем порядке может изменить сроки сдачи дома до 6 месяцев без каких-либо штрафов для себя.
Проверка земельного участка под домом показала, что он находится в аренде, а не в собственности, что создавало дополнительные риски.
Наши действия:
Составили для клиента подробный отчет о финансовом состоянии застройщика, указав на высокий риск срыва сроков сдачи.
Подготовили список требований для внесения в ДДУ, ограничивающих возможности застройщика переносить сроки.
Предложили рассмотреть альтернативные варианты от более надежных компаний.
Итог: Клиент, осознав риски, выбрал другой объект от федерального застройщика с чистой репутацией.
Пример 3: Сделка с ипотечной квартирой в Москве (р-н Митино)
Заголовок H2: Проверка квартиры с ипотекой в Митино: скрытый залог и долги по ЖКХ
Ситуация: Продавец реализует квартиру, чтобы погасить ипотеку в банке. Он утверждает, что все чисто и долг небольшой.
Проблемы, которые мы выявили:
Выписка из ЕГРН подтвердила обременение в пользу банка.
Отдельный запрос в банк-кредитор (с согласия продавца) показал, что сумма остатка по кредиту почти равна стоимости квартиры, а средств от покупателя хватит только на его погашение. У продавца не было денег на оплату риелторских и иных услуг.
Запрос справки о долгах по ЖКХ выявил накопленную задолженность за 8 месяцев, о которой продавец «забыл» предупредить.
Наши действия:
Настояли на использовании аккредитивной формы расчетов, чтобы деньги покупателя были направлены строго на погашение ипотеки, а не на личные нужды продавца.
Включили в договор купли-продажи пункт, обязывающий продавца погасить все долги по ЖКХ до момента полного расчета.
Проконтролировали получение от банка официального письма о снятии обременения после погашения кредита.
Итог: Сделка прошла безопасно. Квартира перешла к покупателю без долгов и без обременений.
Почему нужен юрист? Объясняем бытовым языком
Когда вы покупаете квартиру, вы видите стены, окна и двери. Юрист видит то, что скрыто: историю, долги, суды и риски. Вы доверяете продавцу на слово. Мы доверяем только официальным документам из госорганов. Наша задача — быть вашим «рентгеном», который просвечивает сделку насквозь и показывает все трещины до того, как вы отдадите деньги. Это не лишняя трата, а страховка вашей крупнейшей инвестиции.