Перевести земельный участок ИЖС в коммерческую недвижимость

Как в 2022 году собственникам перевести земельный участок ИЖС в «коммерческую недвижимость».

Здравствуйте.

Изменение ВРИ очень актуальная тема, когда нужно развивать экономику, бизнес. К сожалению тема сложная, но реальная. Пока законодатель не успевает решать эти вопросы. Законодатель пока поддерживает только застройщиков, чтобы они не обанкротились, введя такую практику, что можно строить фактически жильё на земельных участков бывших промзон.

Теперь ближе к нашему вопросу. Вы являетесь владельцем ЗУ с ВРИ под ИЖС и хотите осуществлять на ЗУ коммерческую деятельность. Следовательно, вам нужно поменять ВРИ ЗУ на ВРИ, который позволяет заниматься коммерческой (предпринимательской) деятельностью.

Давайте на примере попробуем из ИЖС сделать ВРИ ЗУ под эксплуатацию магазина. Можно под что-то другое, но в целом процедура одна, только требования несколько могут отличаться.

Например, ваш ЗУ, который находится у Вас в собственности находится в ТиНАО г. Москвы. Усложняем себе процедуру, так как г. Москва – это отдельная республика, но будем пробовать. Удачи нам.

Как поменять ВРИ ЗУ с ИЖС на ВРИ, который позволит осуществлять коммерческую деятельность.

Узнать территориальную зоны, ВРИ ЗУ

⬇⬇⬇

Получить выписку со сведениями из ИСОГД

Из выписки чётко узнаем ВРИ «Объекты розничной торговли» есть среди основного или условно разрешенного ВРИ

                               ⬇⬇⬇                                                                                             ⬇⬇⬇

⬇⬇⬇⬇⬇

Подать заявление в МФЦ о внесении изменений в ЕГРН

Требования к ЗУ, у которого необходимо изменить ВРИ.

Требования, которые нужно обязательно соблюсти до перевода (до подачи обращения):

— ЗУ должен стоять на кадастровом учете (п. 7 ст. 1 ФЗ о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.

У вас есть документы на ЗУ, там должен быть указан кадастровый номер земельного участка. Есть? Значит, земельный участок был поставлен на кадастровый учёт. Нет? Возможно, в документах стоит адрес участка или
х есть еще условный номер или адрес участка. Проверьте и введите условный номер или адрес на официальной странице справочной информации Росреестра. В результатах поиска ничего не будет, тогда надо ставить ЗУ на кадастровый учёт.

— границы ЗУ должны быть указаны в ЕГРН (пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 ФЗ о регистрации недвижимости). Если межевания не делали, значит надо его делать.

Примеры ЗУ с межеванием и без межевания границ ЗУ

— у ЗУ несколько собственников, тогда они все дают своё согласие на изменение ВРИ ЗУ (пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ).

— территориальная зона ЗУ включает необходимый нам ВРИ ЗУ (например, под магазин) как один из основных или условно разрешенных ВРИ. Это один из самых проблемных моментов. Узнать можно  с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка. Например, в г. Москве это правила землепользования и застройки г. Москвы. Я так понимаю, что практически везде есть ПЗЗ. В целом название красивое, но пользы, на мой взгляд, мало.

Действие №1 — узнаём территориальную зону ЗУ и ВРИ ЗУ

Первоначально определяем территориальную зону земельного участка и ее описание, потому что это принципиально важный начальный момент. Практически везде приняты ПЗЗ, карты зонирования и ген. планы. Все они размещены на официальных сайтах муниципальных образований.

В качестве примера возьму земельный участок в Москве с к/н  50:26:0171202:39, расположенный по адресу: город Москва, поселение Кокошкино, ул. Спортивная, уч-к 7.

Находим на публичной кадастровой карте Росреестра его местоположение

Далее найдем нужные нам ПЗЗ. В Москве с этим проблем нет. Я думаю в целом везде с этим проблем нет.

Ищем в ПЗЗ нужный нам земельный участок. Ищите ЗУ, используя ориентиры.

Я нашёл указанный ЗУ

Могут быть следующие варианты:

— нужный ВРИ указан как один из основных ВРИ ЗУ. Видно, что у меня среди основного ВРИ ЗУ такого вида нет. Это печально.

— нужный ВРИ ЗУ указан как один из условно разрешенных ВРИ ЗУ. В данном случае будем действовать так: 1) запросить выписку из ИСОГД; 2) получение разрешение на изменение ВРИ ЗУ у гос. органа; 3) внесение сведений в ЕГРН.

— нужный ВРИ ЗУ не указан. Самый печальный из возможных вариантов, но не всегда. Необходимо изменять территориальную зону вокруг ЗУ путём внесения изменений в ПЗЗ (ст. 33 ГрК РФ). Обращаемся в администрацию и подаем заявление. В Москве эту процедура делается через портал mos.ru. Необходимо приложить перечень документов, а особенно обратите на краткую пояснительную записку. Раньше проводились публичные слушания, но сейчас в Москве их не проводят. Я так понимаю это сделано в интересах крупных застройщиков.