Оспорить красные линии УДС и документацию по планировке территории в Москве? Хороший вопрос, потому что некоторые ОКС и ЗУ попадают под красные линии УДС, что мешает регистрации прав на ОКС.
Для начала я рекомендовал бы написать в ДГИ, чтобы исходить в дальнейшим из их ответа. Пусть ДГИ и МКА укажут почему они не согласны или наоборот согласны произвести корректировку
Электронная приёмная Правительства Москвы
В целом надо отметить, что сложность решения данного вопроса высокая.
При этом судебная практика имеется различная как положительная, так и отрицательная.
Например, решение суда, из которого следует, что истец смог оспорить красные линии.
В данном случае красные линии УДС пролегали через дом и ЗУ, что мешала осуществить «приватизацию» ЗУ. Это мешает также узаконить реконструкцию, если она есть.
Истцу принадлежала часть жилого дома, которая была образована при разделе индивидуального жилого дома в натуре.
В результате наложения красных линий УДС собственнику ЗУ в приватизации ЗУ, а также узаконивании реконструкции дома.
Почему? Потому что, ЗУ, который «вошёл» в красные линии относится уже к к землям общего пользования. Парадокс можно сказать, но факт!
Такие случаи бывают, особенно в Москве, когда, участок расположен с магистральными улицами.
Что важно знать о красных линиях УДС?
Красные линии — один из видов градостроительных ограничений и обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения.
Таким образом, красные линии – это разновидность ограничений, обременений, с которыми сталкивается правообладатель земельного участка.
Принципы установления красных линий УДС
— красные линии устанавливаются документацией по планировке территории (ППТ и ПМТ). Процедура утверждения указанной документации длительная;
— красные линии должны соответствовать градостроительной документации территориального планирования, зонирования (п. 10 ст. 45 ГрК РФ, согласно генпланов и ПЗЗ).
Риски правообладателя земельного участка и ОКС, расположенного на ЗУ.
— изъятие земельного участка;
— резервирование земельного участка, т.е. ограничение прав правообладателей земельных участков на возведение ОКС в соответствии с целевым назначением земельного участка;
— ограничения при осуществлении проектирования и строительства;
— дополнительные ограничения землепользования, например, планируемое размещение в их границах автомобильных дорог общего пользования.
Корректировка (изменение) красных линий УДС
Что же делать в данном случае и можно сделать что-то вообще?
Я вижу два варианта решения вопроса, а именно:
1) минимизация, т.е. смещение красных линий на расстояние, которое бы позволило такому правообладателю ЗУ осуществить строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) в приемлемых границах и с приемлемыми параметрами, либо в случае их полной отмены. Надо понимать, что если красные линии не убрать, то не получиться внести изменения в части регистрации прав на ОКС и более того, ГИН и ДГИ г. Москвы будут пытаться снести ваш ОКС, если его выявят.
Первый пункт предполагает досудебный порядок, когда мы пишем много обращений, запросов, мотивируя свою позицию, что гос. органы самостоятельно осуществили корректировку красных линий. В данном случае не требуется обращения в суд, изменения вносятся в градостроительную документацию гос. органами самостоятельно.
Это идеальный вариант решения вопроса, но зачастую не менее рабочий, так как гос. органы зачастую отвечают, что не видят необходимости осуществлять корректировку красных линий.
2) судебный порядок, так как отмена красных линий чаще всего осуществляется на основании решения суда, признающего градостроительную документацию, устанавливающую красные линии, в части, касающейся испрашиваемого земельного участка. В данном случае необходимо принять меры по изменению красных линий в административном порядке до подачи административного заявления, так как суд потом этот вопрос, скорее всего, изучит.
Необходимо обратить внимание на указанный документ Правительства Москвы № 118-ПП от 12.04.2011 О мерах по устранению пересечений границ земельных участков, ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости, с границами земельных участков улично-дорожной сети города Москвы
- Изменение (корректировка) красных линий в административном порядке
Изменение красных линий предполагает необходимость внесения изменений в принятую
градостроительную документацию (ППТ и ПМТ). Поэтому в административном порядке гос. органы не любят ничего менять, так как это дополнительный объём работы. Надо понимать, что в Москве подготовить и утвердить ППТ и ПМТ это довольно большой объём работы, требующих немаленьких затрат.
При этом закон допускает делать корректировку частями, но это дополнительно издержки, которые не нужны гос. органу (ст. 45, 46 ГрК РФ).
Но важно всё же помнить, что в соответствии с ч. 1 ст. 46 ГрК РФ, решение о внесении изменений в документацию по планировке территории (ППТ и ПМТ) может быть принято гос. органов на основании обращений заинтересованных лиц. Поэтому обращаться нужно и много раз.
- Вынос (отмена) красных линий УДС через суд
Вынос (отмена) красных линий УДС предполагает отмену действия ППТ и ПМТ, установившей такие красные линии в части нашего испрашиваемого ЗУ.
Важно:
ППТ и ПМТ — градостроительная документация, которую можно оспорить в суде, подав административное исковое заявление о признании нормативного правового акта недействующим полностью или в части.
С административным заявлением вправе обратиться лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что оспариваемым актом затронуты их права, свободы и законные интересы
Срок исковой давности: административное исковое заявление о признании нормативного правового акта недействующим может быть подано в суд в течение всего срока действия этого нормативного правового акта.
Обстоятельства, которые нужно учесть, оспаривая ППТ и ПМТ:
-
ППТ противоречит градостроительной документации «более высокого уровня», а именно генеральному плану поселения и ПЗЗ. Так, если, к примеру, генеральный план поселения не предусматривает размещение какого-либо линейного объекта на земельном участке, установление соответствующих красных линий на нём может быть признано необоснованным.
-
Проект ППТ, содержащий красные линии, опубликован не в полном объеме или в виде, не позволяющем восприятие его содержания для последующего обсуждения на публичных слушаниях. В частности, если в публикации о предстоящих публичных слушаниях отсутствовали графические изображения, отражающие прохождение красных линий.
-
ППТ не был согласован со всеми уполномоченными органами власти, если такое согласование было обязательным. Необходимость получения тех или иных согласований зависит, в частности, от особенности территории, в отношении которой разрабатывается ППТ, и объектов, расположенных или планируемых в её границах. Так, если в границах территории расположен объект культурного наследия, ППТ подлежит согласованию с органом исполнительной власти, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.
-
Красные линии не соответствуют фактически сложившемуся пользованию, т.е. установлены без учета существующей застройки и землепользования и сложившейся планировки территории (в частности, без учета нахождения зарегистрированных в ЕГРН объектов капитального строительства).
-
Красные линии не являются актуальными, т.е. соответствуют не действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, а градостроительной документации, утверждённой, к примеру, до принятия ГрК РФ и в соответствующей части противоречащей последнему.
-
Уполномоченным органом не доказано отсутствие альтернативных вариантов размещения объекта, в связи с которым устанавливаются красные линии.
При этом заявитель должен понимать, что суд зачастую исходит с позиции гос. органа, а именно основанием для отказа в признании ППТ и ПМТ недействующими в части установленных красных линий следующие обстоятельства может быть типичная красивая фраза, что красные линии установлены в целях соблюдения публичных интересов, превалирующих над частными интересами правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Красивая фраза «обеспечение комфортной среды обитания, благоприятной городской среды».
В практике бывает, что красные линии красные линии могут не соответствуют фактически сложившемуся пользованию, потому что красные линии были установлены на документации по территориального планирования.
Например, в данном случае земельный участок расположен в Москве. На земельном участке расположено здание. Согласно красных линий УДС часть здания попадает в границы красных линий УДС. При этом здание 1930-х годов постройки.
красные линии УДС Ошибка в данном случае госоргана? Скорее нет, так как наш закон не обязывает органы государственной власти определять функциональные зоны в документации по территориальному планированию исключительно в соответствии с фактическим использованием территории. Почему? Скорее потому, что красные линии устанавливаются на будущее развитие территории.
Таким образом, несмотря на сложность, красные линии оспорить иногда возможно и получается. Споры по оспариванию красных линий являются сложными, так как здесь фактически мы оспариваем публичные интересы (говорят в Департаменте городского имущества города Москвы).
Образец обращения
Председателю Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы
Княжевской Юлиане Владимировне
Москва, Триумфальная площадь, 1.
От генерального директора
ООО
109147, г. Москва, ул. Талалихина, д.2/1,
Уважаемая Юлиана Владимировна!
Общество с ограниченной ответственностью является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0006040:, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, дом 2/1, , год постройки здания 1931. Здание состоит их трех помещений:
1 — этаж площадью 112,4 кв.м.
2 — этаж площадью 121,6 кв.м.
3 — чердак площадью 118,0 кв.м.
Для эксплуатации существующего здания между ООО и Департаментом городского имущества г. Москвы заключен договор аренды земельного участка от 20.05.2015г. № М-01-046934 (кадастровый номер земельного участка 77:01:0006040:4925) площадью 175 кв.м. сроком до 07.04.2064г.
Чердачное помещение учтено в материалах БТИ с 1931 года, что подтверждается техническим паспортом на здание.
В процессе эксплуатации здания и после капитального ремонта проведенного в 2015г. Госинспекцией по недвижимости в 2016 г. был составлен Акт подтверждения факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка.
На основании полученных ответов на запросы из ГБУ «МосгорБТИ» и тех. заключением, было проведено комиссионное обследование здания, проведенного 16.11.2016 совместно с представителями ГБУ «МосгорБТИ» и управы Таганского района города Москвы, Госинспекцией по недвижимости и составлен Акт об отсутствии факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка и направлен в Департамент городского имущества города Москвы и префектуру ЦАО города Москвы.
Однако в 26.08.2022 Госинспекцией по недвижимости повторно составлен новый Акт подтверждения незаконного (нецелевого) использования земельного участка с несовпадающими данными тех.паспорта и БТИ (с 2016 года по сей день никаких строительных либо ремонтных работ не проводилось).
Тем не менее нами было принято решение начать оформление легализации чердачного помещения и включение его в общую площадь здания.
При подготовки документов, было обнаружено наличие красных линий улично-дорожной сети, которые были установлены по данным из НИИ Генплана в 1986 году. (Год постройки здания 1931 год).
На вышеуказанную территорию в 2008г. (актуализация проведена в 2016г.) разработан проект межевания, утвержденный Распоряжением Департамента Городского имущества г. Москвы № 4054 от 17.12.2008г.
Рассматриваемая территория ограничена: улицей Талалихина, Стройковской улицей, Волгоградским проспектом, Абельмановской улицей.
Площадь указанной территории в границах разработки 15,772 га.
В соответствии с проектом межевания участок № 7 (стр. 12 Проекта межевания) площадью 0,018 га выделяется для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: Москва, ул. Талалихина, д. 2/1, стр. 7, что меньше нормативно необходимого размера территории. Участок сформирован в соответствии со сведениями государственного кадастрового учета.
В соответствии с вышеуказанным проектом межевания проведена корректировка границ земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006040:41 (земельный участок улично-дорожной сети) в соответствии с которым границы земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006040:4925 не заходят на земельный участок УДС (стр. 33 Проекта межевания). Часть участка площадью 0,003 га находится в зоне с особыми условиями использования – границах линий градостроительного регулирования улично-дорожной сети.
Заказчиком проекта межевания был уполномоченный орган исполнительной власти – Департамент городского имущества г. Москвы.
Решение о корректировки проекта межевания может принять ГЗК.
Все земельные участки улично-дорожной сети г. Москвы (земельные участки УДС) были поставлены на кадастровый учет в рамках исполнения закона г. Москвы от 21.03.2007г. № 8 «О перечне земельных участков улично-дорожной сети города Москвы» здание по адресу ул. Талалихина, д. 2/1 стр. 7 было построено в 1931 г. и с тех пор площадь застройки не изменилась.
В соответствии с п. 2.1.4. (1) Положения о градостроительной земельной комиссии г. Москвы (Приложение № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 16.11.2010г. № 1019-ПП) решение должно быть принято на ГЗК.
Установка красных линий улично-дорожной сети относится к компетенции органов власти г. Москвы и может устанавливаться только по их решению.
В соответствии со ст. 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ (далее Гр. К РФ) изменение границ территорий общего пользования (красных линий) осуществляется посредством подготовки проектов планировки территории и проектов межевания территории, являющихся видами документации по планировке территории, в соответствии с частью 4 ст. 41 Гр.К РФ.
В соответствии со ст 45 Гр. К РФ п. 1 «Решение о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в части 1.1. ст. 45 Гр. К РФ».
ООО не подпадает под перечень лиц, указанных в части 1.1. п. 1 ст. 45 Гр. К РФ, которые вправе принимать решение о подготовке документации по планировке территории самостоятельно.
Однако ООО готова даже за счет собственных средств провести корректировку проекта межевания (в части корректировки красных линий) в связи с чем
просим Вас
рассмотреть вопрос о возможности корректировки красных линий.
Приложение:
- Письмо Госинспекции по недвижимости об отсутствии факта незаконного использования земельного участка от 2016.
- Выписка из технического паспорта БТИ на здание по форме 1а
- Экспликация к поэтажному плану
- Поэтажный план БТИ
- Архивный тех.паспорт от 1984г. Подтверждающий наличие чердака
- Фото до и после капитального ремонта
- Акт об подтверждении факта незаконного использования земельного участка Госинспекции по недвижимости от 2022
- Уведомление и телеграмма о демонтаже крыши здания
- Информационный альбом подготовленный Госинспекцией по недвижимости в Москомархитектуру
Генеральный директор
ООО _______________Иванов Иван Иванович
Стандартный ответ Москомархитектуры, которой надо пытаться обжаловать в суде.
