Как в 2022 году перевести арендованный участок ИЖС в собственность.
Здравствуйте. Я приветствую Вас! Если не трудно, сделайте репост данный статьи у себя в соц. сетях, чтобы люди могли воспользоваться полезной информацией.
Рассмотрю, как оформить в собственность арендованный земельный участок, который имеет вид разрешенного использования — ИЖС, ЛПХ.
Как оформить в собственность арендованный земельный участок (ИЖС, ЛПХ).
1. Узнать ограничен земельный участок в обороте или нет
2. Уточнить условия выкупа у арендодателя (гос. органа)
3. Проверить проведено межевание земельного участка или нет (наличие координат поворотных точек), если межевания не было, тогда уточнить границы ЗУ и внести сведения в ЕГРН
4. Выкупить земельный участок у арендодателя
5. Подать документы в Росреестр через МФЦ для регистрации права.
Арендованный участок можно только выкупить?
У вас есть земельный участок, который находится в аренде или вы покупаете арендованный участок по уступке права аренды. При этом вы бы хотели оформить права собственности. Надо понимать, что бесплатно оформить арендованный земельный участок не получится. В законе такой нормы нет (ст. 39.5 ЗК РФ). При этом надо понимать, что государству в лице местных администраций не очень нравится осуществлять такой перевод, так как они получают меньше денег в бюджет.
Таким образом, факт аренды земельного участка не даст вам право бесплатно получить земельный участок в собственность. Земельный участок выкупаем у органа гос. власти, с которым заключался договор аренды земельного участка.
Участки ИЖС, ЛПХ предоставляются гражданам для строительства жилого дома (ВРИ) — п. 1 и 2 ст. 7 и п. 1 и 5 ст. 85 ЗК РФ код 2.1 Классификатора ВРИ участков.
Следовательно, построенный и зарегистрированный жилой дом, даёт право арендатору выкупить участок в собственность без проведения торгов. И это принципиально важный момент, так как покупка участка через торги существенно увеличивают стоимость его приобретения, а также в торгах могут участвовать третьи лица.— пп. 6 п. 2 39.3 ЗК РФ.
Выкупная стоимость земельного участка, который находится в аренде.
Что важно в данном случае? Вас интересует льготная стоимость выкупа. Собственно говоря, вы и занимаетесь этим вопросом, так как выкуп участка по рыночной стоимости вам должен быть не интересен. Льготной стоимостью можно воспользоваться только если на ЗУ уже построен жилой дом и этот дом зарегистрирован в Росреестре и сведения есть в ЕГРН.
Льготная стоимость при выкупе ЗУ из аренды – стоимость договора купли-продажи, которая рассчитывается, исходя из ставки процента кадастровой стоимости. Данный процент везде разный. Например, по Московской области процент равен 3% от кадастровой стоимости, в Москве может быть 50 и более (пп. 3 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).
Я думаю не стоить писать, как узнать кадастровую стоимость земельного участка, так как все об этом знают.
Тут важно понимать кто распоряжается этими землями. Это может быть местная администрация, а могут органы федеральной власти в связи с тем, что ваш земельный участок относится к федеральным землям. Если федеральные земли, то здесь уже всё будет дороже: может достигать 60% (Постановление Правительства РФ от 26 марта 2015 г. N 279).
Узнать, кто распоряжается землёй довольно не сложно. Это будет указано в договоре аренды, т.е. смотрите, кто подписывал с вами договора. Территориальные управления Росимущества выступают распорядителями федеральной земле, оставшаяся земля будет муниципальной.
Вопросы? 😉
Требования к жилому дома, когда вы собрались выкупать земельный участок из аренды.
Жилой дом – это факт, дающий вам право, приобрести ЗУ в собственность.
Жилой дом (п. 2 ст. 16 ЖК РФ и п. 39 ст. 1 ГрК РФ) – здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Также нужно учесть к жилым помещениям из п. 12 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 — жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами: электроосвещением; водоснабжением; водоотведением (канализацией); отоплением; вентиляцией; газоснабжением, если района газифицирован.
Исходя из своей практики решения земельных вопросов, могу сказать, должен быть следующим, чтобы его признали жилым и не возникло вопросов со стороны администрации, которые могут отказать в выкупе: 1) строим капитальный фундамент у нашего жилого дома. Обращаю внимание, что фундамент из винтовых свай может не подойти. Бывают чиновники, которые скажут, что это некапитальное строение (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ); 2) установить окна, вытяжку, входные двери; 3) площадь дома должна быть минимум 25 кв.м. (5Х5м); 4) Если по границе земельного участка проходят инженерные коммуникации, по возможности подключаемся к ним. Понятно, что чиновники ещё те деятели, которым можно сказать, что у вас будут автономные коммуникации: печь, генератор с электрообогревателем, туалет на лице и другие удобства; 5) материал стен жилого дома: кирпич, сруб, блоки.
Я указал все эти нюансы для того, чтобы местные чиновники не признали ваш дом нежилым, потому что тогда они откажут в выкупе земельного участка из аренды. Придётся идти в суд, чтобы доказать обратное, т.е. признать его жилым. Поэтому лучше сделать всё сразу нормально.
Можно построить дешевый дом или имитацию жилого дома?
Построить можно, но я лично не советую!
Некоторые «умные» товарищи, решают быстро перевести участок в собственность из аренды, прибегая к простой, но довольно рискованной схеме: 1) строят небольшой домик из чего попало, простые материалы, которые можно быстро возмести, генератор поставят, туалет на улице. По сути это нежилое помещение. Некоторые могут поставить вагончик, закопают его землёй для внешнего вида; 2) обращаются к кадастровому инженеру, чтобы он сделал технический план для регистрации уже жилого дома. При этом многие кадастровые инженера не особо будут проверять дом на соответствие требованиям. Раньше были инвентаризаторы БТИ, там они могли отказать, если видели, что жилой дом не соответствует заявленному; 3) технический план подают в администрацию, чтобы получить уведомление о соответствии. Идёт всё хорошо, но пролемы ещё впереди; 4) арендатор оформляет построенный «жилой дом» и быстрее подаёт заявление в местную администрацию, чтобы выкупить; 5) по сути на участок в течение месяца должны приехать представители администрации, чтобы проверит наличие указанного объекта, потому что бывали случаи, чтобы объекта не участке вообще нет. Но могут и не приехать проверять. Бывали случае, когда чиновники вообще не приезжали, поверив представленным документам; 6) фактически арендатор получает право выкупить земельный участок по льготной стоимости, выносится администрацией распоряжение о предоставлении в собственность за плату ЗУ, заключается договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре; 6) появляется новый собственник земельного участка, который, скорее всего переделает дом в нежилое помещение или снесёт.
Я лично не советую пользоваться данной схемой, потому что могут быть проблемы, в том числе уголовно-правового характера.
Поэтому если вы решаетесь взять арендованный участок, вы должны понимать, что строить надо жилой дом, чтобы не было проблем. Перед началом постройки делаете уведомление о начале строительства, потом об окончании строительства. Ранее требовалось получить разрешение на ввод в эксплуатацию (п. 4 ст. 8 Федерального закона № 191-ФЗ).
Обзор ВС РФ от 01.06.2022: как выкупить публичную землю без торгов
Верховный суд 01.06.2022 ещё раз указал, чтобы арендатору муницильного или регионального участка выкупить его без торгов, нужно построить законно основной объект, а в частности применительно к участкам ИЖС, ЛПХ жилой дом.
Вспомогательные строение, сооружения не могут быть основанием для выкупа (п. 16 Обзора практики Верховного суда № 1 за 2022).