Легализация самостроя в Москве и Московской области

ПЗЗ г. Москвы — акт градостроительного зонирования г. Москвы.

ПЗЗ г. Москвы содержит:

• описание территориальных зон, действующих на муниципальном или региональном уровне;
• регламенты возведения объектов капитального строительства, включая определения их местоположения, целевого назначения, параметров, режим участков и подземных коммуникаций;
• порядок предоставления официальных данных гражданам и компаниям для выдачи разрешительных документов на основе ПЗЗ г. Москвы;
• порядок изменения ПЗЗ г. Москвы, в том числе по видам использования участков, а также параметров допустимого строительства, о границах зон с особыми условиями.

Любой застройщик должен понимать, что он строит и для чего он строит. Например, не будет ли противоречить построенное здание виду разрешенного использования. Довольно часто встречаются вопросы, когда владелец земельного участка строит дом, который превышает плотность застройки или иные технико-экономические показатели. В результате возникают земельные споры, когда ДГИ г. Москвы и ГИН г. Москвы обращаются к владельцу участка с различного рода претензиями.

Основными показателями плотности застройки являются:

• коэффициент застройки— отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала); не более 0.4  для застройки домами средней этажности.
• коэффициент плотности застройки— отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала); не более 0.8 для застройки домами средней этажности.

Плотность застройки  — это то же самое, что и коэффициент застройки, только цифра выражена в процентах. Это отношение площади застройки к площади участка, выраженное в процентах. В нашем случае — не более 40% для застройки домами средней этажности. Это фактически 3 этажа. Высотность 15 м.

Площадь, занятая под зданиями и сооружениями — это, другими словами,  площадь застройки.

ФОРМУЛЫ РАСЧЕТА

Максимальная поэтажная площадь застройки (S)

S = P * Sтерр /100

Например, P (плотность застройки) = 40%, Sтерр = 2 000 кв.м.

S = 40*2000/100 = 800 кв.м.

Плотность застройки земельного участка (П)

П = Sзастр /Sтерр * 100

где Sзастр – это площадь вашего ОКС, Sтерр – это площадь земельного участка

Например, Sзастр = 1500 кв.м., Sтерр = 2000 кв.м.

П = 1500 / 2000 * 100 = 75%

Коэффициент плотности застройки

Kпл.з.  = Sзастр / Sтерр

Например, Sзастр = 1500 кв.м., Sтерр = 2000 кв.м.

Kпл.з. = 0,75

Возможно ли узаконить самострой в административном порядке? Иногда самовольно построенный или самовольно реконструированный объект в целом соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью физических лиц. При этом объект соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, обеспечена его механическая и пожарная безопасность, разработана проектная документация и, возможно, пройдена экспертиза. Однако с точки зрения действующего законодательства РФ из-за отсутствия разрешения на реконструкцию (строительство) такой объект может быть признан самовольной постройкой. Например, местная управа в одном из районов г. Москвы обращается в ДГИ или ГИН. ГИН проводит проверку на местности и составляет рапорт. Если имеется административное правонарушение, то собственник привлекается к административной ответственности. ДГИ г. Москвы со своей стороны может выйти к иском в суд. Например, Департамент городского имущества г. Москвы в качестве истца обращается в Щербинский районный суд г. Москвы (117148, г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 2) с исковым заявлением о сносе самовольной постройки. Щербинский районный суд г. Москвы – это Новая Москва (Новомосковский административный округ и Троицкий административный округ г. Москвы).

Узаконивание самостроя в Москве с принятием новых законодательных актов позволило узаконить ОКС и оформить на них права.

1. Краткая пояснительная записка о планируемом использовании территории

2. Ситуационный план.

На ситуационном плане ЗУ обозначены границы территории, в отношении которой предлагается внесение изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, с отображением существующих объектов капитального строительства, расположенных в границах ЗУ.

3. Схема планируемой застройки земельного участка с указанием мест расположения и технико-экономических показателей намечаемых к строительству объектов 

Снос самовольной постройки – крайняя меря ответственности.

Нарушения при строительстве, которые допущены застройщиком, а именно градостроительные, строительные нормы и правила, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушающее права и интересы третьих лиц, могут быть признаны судом незначительными и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Если в ходе рассмотрения дела о сносе самовольной постройки суд сделает вывод об устранимости допущенных в ходе строительства нарушений, тогда в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения. Таким образом, это принципиальный момент, чтобы в решении суда было указано либо снос самовольной постройки, либо приведение постройки в соответствие с установленными требованиями.

Например, по одному было в суде первой инстанции вынесено решение о сносе. И всё.  А вот апелляция изменила решение, указав в резолютивной части на обязанность ответчика в течение года осуществить снос самовольной постройки или в течение двух лет произвести приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Обязательно проведение экспертизы, которая установит возможность приведения в соответствие объект.