Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд в Москве и Московской области.
Помощь юриста при изъятии земельных участков и объектов недвижимости расположенных на ЗУ.
Необходимо ли проводить конфискацию имущества в государственных целях?
Все чаще собственники недвижимости, находящейся в Москве и других городах, сталкиваются с тем, что ее изымают для государственных нужд. Подразумевается, что речь идет о комплексном развитии территории (КРТ) и об организации транспортной и иной инфраструктуры на месте, где раньше располагались объекты, находившиеся в частной собственности.
Существует несколько основных вопросов, которые возникают у собственника при изъятии объекта. Это касается того, соглашаться ли с предложениями уполномоченного органа о размере компенсации или же обращаться в суд для решения вопроса.
Как показывает практика, многие собственники недвижимости сталкиваются с трудностями на данном этапе, когда они не понимают «правил игры», которые касаются процедуры изъятия и размера компенсации. В итоге, собственники имущества часто соглашаются на изъятие своего имущества в ситуациях, когда они могли бы рассчитывать на компенсацию по суду в значительно большем размере.
Публикация посвящена процедурным аспектам изъятия недвижимости, которые имеют значение для принятия собственником правильного решения в момент получения проекта соглашения о её выкупе для государственных нужд.
По итогу, следует рассмотреть отдельно размер компенсации и составляющие её расчёта. Если у собственника есть основания полагать, что размер компенсации, которая предусмотрена уполномоченным органом, ниже справедливой, то в данной статье я буду руководствоваться именно этим вариантом. Что случается довольно часто.
Если допустить, что само изъятие недвижимости уже предопределено и у собственника нет никаких оснований для его оспаривания, тогда возникает вопрос о наличии достаточных оснований для оспаривания. Если говорить более подробно, то в некоторых случаях изъятие можно оспорить. Но это относится только к редким случаям.
Обязательные предварительные процедуры (их перечень различается в зависимости от оснований для изъятия) должны быть выполнены до того, как будет принято решение об изъятии имущества. После этого уполномоченный орган (в Москве это Департамент городского имущества — ДГИ) публикует решение об изъятием имущества, включающее перечень изымаемых объектов.
Принятым решением не уточняется размер компенсации, которая будет предложена собственнику. Впоследствии он будет определён уполномоченным органом или лицом, которое выразило желание изъять.
С момента принятия решения об изъятии в ЕГРН вносятся соответствующие записи. Однако, ограничения на совершение сделок с объектами (продажа, аренда и т.д.) не вводятся. Кроме того, не ограничивается использование объекта арендаторами или собственниками.
Но для целей определения компенсации будет иметь значение правовой статус участка на момент принятия решения об изъятии (наличие договора аренды, наличие разрешенного использования и т.п.).
Процедура оспаривания решения об изъятии, с юридической точки зрения, может быть осуществлена в суде. Для оспаривания в Москве был установлен укороченный срок — всего 2 месяца. Но делать это для того, чтобы отсрочить процесс изъятия (когда отсутствуют существенные основания для оспаривания) не имеет никакого смысла. При этом оспаривание не снимает процесс изъятия. По таким спорам не применяется вынесение обеспечительных мер.
После публикации решения об изъятии уполномоченный орган или лицо, ходатайствовавшее об изъятии, проводят оценку имущества, которое подлежит изъятию, и направляют правообладателю проект соглашения об изъятии в составе стоимости согласно этой оценке. Также они имеют возможность вести переговоры с владельцем изымаемых объектов.
У правообладателя изымаемой недвижимости есть важное требование: он должен понимать, за счет каких средств будет осуществляться возмещение убытков. И кто в итоге занимается оценкой имущества. В случае если компенсация будет выплачена из бюджета или средств организации, которая подчинена государственным или муниципальным органам, или из средств коммерческой структуры, то она будет различаться. Второе возможно, например, при комплексном развитии территории, которое осуществляется с помощью застройщика, специализирующегося на коммерческой недвижимости.
Практически во всех случаях, когда речь идет о дальнейшей процедуре, необходимо понимать, что:
— Фактическое изъятие имущества невозможно без судебного решения.
— Согласно правилам, для обращения в суд необходимо получить согласие правообладателя на изъятие. Оно должно быть получено не позднее 90 дней с момента направления соглашения об изъятии. В связи с этим были установлены временные рамки для изъятия под нужды КРТ (один месяц) и строительства линейных объектов (45 дней).
— С момента принятия решения об изъятии собственнику будет выплачена как минимум компенсация в размере, который был ему предложен ранее. В том случае, если спор о размере компенсации будет рассмотрен судом в отдельности, то правообладатель получит сначала «беспрецедентную» часть компенсации, а после того, как суд решит вопрос о ее размере, он получит еще и разницу.
Так, разрешение вопроса о размере компенсации может быть выделено в отдельное производство.То есть после поступления иска уполномоченного органа об изъятии, при наличии возражений собственника изымаемого объекта по цене, суд после одного-двух заседаний выносит решение об изъятии, а вопрос о стоимости выделяет в отдельное производство для проведения экспертизы.
Если рассматривать быстрое рассмотрение дел об изъятии в судах по сравнению с другими категориями споров, то это может занять как минимум три-четыре месяца до момента вступления решения в силу (с учётом спора о цене).
Также после принятия решения об изъятии уполномоченный орган в любом случае должен будет выплатить компенсацию, которую он уже предлагал ранее, а дальнейшее разбирательство имеет значение только для определения разницы, которая будет выплачиваться к такой компенсации. По смыслу п. 2 ст. 56..11. В соответствии с нормами Земельного кодекса, переход прав на изымаемые объекты и их снос возможны только после фактической выплаты компенсации (в том числе, в Росреестр предоставляется соответствующее платёжное поручение).
Таким образом, если правообладатель изымаемого имущества не соглашается с заключением соглашения об изъятии и настаивает на рассмотрении вопроса в суде, он не несет риска. Так или иначе, вопрос будет рассмотрен в юридической плоскости.
Сумма компенсации, которую предоставит уполномоченный орган, в любом случае будет выплачена до фактического изъятия.
Вероятность того, что по результатам судебного разбирательства экспертиза установит размер меньше, чем изначально было предложено, очень мала.
Ожидание уполномоченным органом окончания срока действия соглашения и решения вопроса об изъятии в судебном порядке может быть использовано правообладателем для:
— — подготовки материалов к судебному разбирательству (подготовка «своей» рыночной оценки, сбор материалов, которые подтверждают понесенные убытки и т.д.);
— — поиска альтернативной площадки, которая будет доступна после получения компенсации. Это имеет особое значение в случае производственных и иных подобных имущественных комплексов, включающих в себя большое количество оборудования, которое трудно транспортировать, устанавливать и запускать в работу на новом месте, для которого необходимы специальные здания и сооружения.
-Также это может быть полезно для разрешения конфликтных ситуаций с арендаторами (выплата убытков которых является долгом собственника изымаемого объекта) по вопросам досрочного прекращения аренды, компенсации неотделимых улучшений и т.д.
И это даже не включает в себя выручку от использования объекта за последние несколько месяцев.
Изъятие земельных участков, недвижимости в целом процесс довольно сложный и «болезненный» для собственников имущества. Важно правильно представить свои интересы, например, в органе осуществляющим процесс изъятия имущества.
Но в процессе изъятия может выяснить, что земельный участок, подлежащий изъятию в Москве, может не стоять на кадастровом учёте.
Землевладельцы потом «бросаются» оформлять права на земельные участки, но это процесс может оказать не быстрым
Если Вы заинтересованы дорого продать свою недвижимость государству, значит готовьтесь долго судиться. Обычно судиться приходиться 2-3 года, когда стоит вопрос изъятия земельного участка.
Как происходит изъятие земельного участка в Москве?
В общем, процедуру можно свести к следующему. В один прекрасный день владельца земельного участка уведомляют, что решено изъять его земельный участок, например, расширение уличной дорожной сети или строят новую станцию метро.
Как было указано выше ДГИ г. Москвы вынесет распоряжение об изъятии участка.
Будет сделана оценка со стороны ДГИ г. Москвы и вам будет предложена возможность подписать документы и освободить вашу недвижимость.
Нужно или нет защищать свои права при изъятии земельного участка в Москве? Если хотите получить больше денег, то конечно нужно! Будите долго и упорно судиться, но результат порадует Вас!
Следующим этапом изъятия земельного участка в Москве будет направление искового заявления Департаментом имущества г. Москва об изъятии земельного участка в суд по месту нахождения вашего земельного участка, например, участок находится в ТиНАО значит это Троицкий или Щербинский суд г. Москвы.
При изъятии участков и недвижимости в Москве нужно будет приложить достаточно много усилий, чтобы получить рыночную компенсацию изымаемого имущества. С одной стороны ДГИ нужно быстрее изъять имущество, а с другой стороны деньги они платить не хотят сами, только на основании решения суда.
