Почему Росреестр иногда отказывает в регистрации недвижимости, как отличить законные и незаконные мотивировки и какие действия помогут оспорить отказ или приостановку.
Мое мнение: регистрация — это не просто формальность
Каждый, кто сталкивался с регистрацией недвижимости, знает, как это важно для законного владения и безопасности сделок. Лично я считаю, что отказ или приостановка Росреестра часто воспринимаются как бюрократическая формальность, но на практике это может сильно осложнить жизнь: сорвать сделку, создать кассовый разрыв или потерять арендаторов. На своем опыте я заметил, что ключ к решению проблем — понимать причины отказа и действовать системно, а не паниковать.
Почему Росреестр приостанавливает или отказывает
Регистраторы проверяют документы, соответствие прав и технических сведений. Основания для приостановки перечислены в законе «О госрегистрации» (ст. 27) — всего 63 пункта. Среди частых причин: противоречия с уже зарегистрированными правами, отсутствие документов, ошибки в кадастре или техплане, «необособленное» помещение.
Но на практике встречаются и незаконные мотивировки. Например:
- требование дополнительных документов, когда представленного комплекта достаточно (п. 5 ст. 18 закона)
- запрос актов приема-передачи или иных бумаг, которые закон не требует
- отсутствие конкретики в уведомлении о приостановке — текст может быть пустым после фразы «приостановлено по следующим причинам»
Такие формулировки создают неопределенность и вынуждают заявителя «угадывать», что именно нужно предоставить.
Как действовать при незаконном отказе
Я рекомендую следующий пошаговый подход:
- Уточнить причину лично или по телефону — даже если уведомление формально незаконно, лучше понять, чего не хватает.
- Предоставить недостающие пояснения и документы — если их можно легко собрать, это ускоряет регистрацию.
- Обжаловать действия регистратора вышестоящим органам — иногда помогает, особенно при массовых приостановках.
- Апелляционная комиссия Росреестра — обязателен досудебный порядок для вопросов кадастрового учета.
- Судебное оспаривание — более результативный путь, хотя и требует времени.
Судебная практика показывает: большинство исков к Росреестру удовлетворяются. Например, в первой половине 2022 года суды общей юрисдикции удовлетворили 68,4% исков по отказам, арбитражные суды — около 38% полностью.
Важные нюансы
- Оспаривать лучше именно отказ, а не промежуточную приостановку.
- Суд обязан проверять не только формальное соответствие законам, но и реальную законность действий регистратора (определение ВС № 127-КАД22-22-К4).
- Документы или нотариальная форма не требуются, если закон прямо не указывает на это (дела № 88-КАД22-6-К8, № 9-КАД22-3-К1).
Вывод
Опыт показывает: ошибки и злоупотребления в Росреестре возможны, но закон на стороне заявителя. Главное — действовать последовательно, собирать доказательства, использовать досудебное и судебное обжалование, не ждать, что все «решится само». На практике это помогает сохранить сроки сделок и минимизировать финансовые потери.
Примеры ситуаций в Москве и Подмосковье
- ЦАО Москвы, улица Покровка, д. 27 — отказ в регистрации аренды нежилого помещения из-за несоответствия площади в договоре и техплане.
- Московская область, Красногорск, ЖК «Новое Братцево» — приостановка регистрации доли квартиры старого фонда, требование документов, которые закон не предусматривает.
- Москва, Пресненский район, Башня Федерация (Москва-Сити) — формальный отказ по причине отсутствия нотариального удостоверения, хотя оно не требовалось законом.
С уважением,
Дмитрий Бадеев
Телефон +7 (926) 335 – 54 – 33