Обязательная справка о дееспособности: защита рынка или его усложнение?
Инициатива депутата Михаила Делягина об обязательном предоставлении справки из психоневрологического диспансера для участников сделок с недвижимостью не стала громом среди ясного неба. Она, скорее, является закономерной реакцией на ту правовую неопределенность, которая годами сохраняется на рынке жилья. Я давно слежу за этой проблемой и считаю, что корень зла — в уязвимости добросовестного покупателя, который может в одночасье лишиться и денег, и квартиры из-за оспоренной сделки. Однако, разбираясь в деталях предложения, я прихожу к неоднозначному выводу: цель благая, но путь к ней чреват новыми, возможно, еще более серьезными проблемами.
Суть проблемы: почему возникла эта инициатива?
Чтобы понять логику автора законопроекта, нужно признать: существующая система действительно работает с перекосом в сторону «слабого» звена. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость продает человек, который впоследствии может быть признан недееспособным или ограниченно дееспособным.
Из своей практики и анализа судебных решений я вижу классическую схему мошенничества или недобросовестного поведения:
Именно на этот правовой провал и направлен законопроект. Идея проста: предупредить проблему, а не разбирать ее последствия. Если у продавца на руках будет свежая справка из ПНД, это, по замыслу автора, станет непреодолимым барьером для последующих манипуляций.
Мой анализ: скрытые риски предлагаемого решения
Несмотря на кажущуюся простоту и логичность, я вижу в этой инициативе несколько системных проблем, которые могут перевесить потенциальную пользу.
Альтернативный взгляд: что можно сделать иначе?
На мой взгляд, бороться с мошенничеством нужно более точечными и юридически выверенными методами. Например:
Выводы и заключение
Подводя итог, я считаю, что законопроект Делягина бьет по симптомам, а не по причине болезни. Он рожден из правовой безысходности, в которой оказываются обманутые покупатели, и в этом его положительный посыл — проблема, наконец, озвучена на высоком уровне.
Однако предлагаемое решение видится мне избыточным и малоэффективным. Оно создает новые бюрократические препоны для миллионов добросовестных граждан, не обеспечивая при этом стопроцентной защиты. Рынок недвижимости нуждается не в новых справках, а в качественном изменении судебной практики и повышении ответственности за злоупотребление правом. Прежде чем вводить обязательные визиты к психиатру, стоит исчерпать менее радикальные, но более точные правовые инструменты, которые не будут возводить барьеры там, где нужна гибкость и защита прав всех участников сделки, а не только одной из сторон.
С уважением,
юрист Дмитрий Бадеев
✔ Юридические услуги
✔ Проверка недвижимости
✔ Сопровождение сделок
✔ Семейные споры
✔ Представление интересов в судах
✔ Кадастровые работы в Москве и Подмосковье
✔Самовольная постройка
✔Изъятие имущества для государственных и муниципальных нужд
✔ Земельные споры
📞 Телефон: +7 (926) 335-54-33
🌐 Сайт: advocate-moscow.com
Инициатива депутата Михаила Делягина об обязательном предоставлении справки из психоневрологического диспансера для участников сделок с недвижимостью не стала громом среди ясного неба. Она, скорее, является закономерной реакцией на ту правовую неопределенность, которая годами сохраняется на рынке жилья. Я давно слежу за этой проблемой и считаю, что корень зла — в уязвимости добросовестного покупателя, который может в одночасье лишиться и денег, и квартиры из-за оспоренной сделки. Однако, разбираясь в деталях предложения, я прихожу к неоднозначному выводу: цель благая, но путь к ней чреват новыми, возможно, еще более серьезными проблемами.
Суть проблемы: почему возникла эта инициатива?
Чтобы понять логику автора законопроекта, нужно признать: существующая система действительно работает с перекосом в сторону «слабого» звена. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость продает человек, который впоследствии может быть признан недееспособным или ограниченно дееспособным.
Из своей практики и анализа судебных решений я вижу классическую схему мошенничества или недобросовестного поведения:
- Сделка проходит штатно. Квартира продается, деньги выплачиваются, право регистрируется за новым владельцем.
- Запускается «механизм отмены». Продавец (иногда по наущению третьих лиц) обращается в суд, заявляя, что на момент сделки не отдавал отчета в своих действиях, находился под давлением или страдал от психического расстройства.
- Суд становится на сторону «жертвы». Нередко суды, руководствуясь принципом защиты социально уязвимых, признают такие сделки недействительными. В результате покупатель, который мог уже сделать ремонт и вселиться, теряет жилье. А вернуть деньги часто невозможно — они уже потрачены или надежно спрятаны.
Именно на этот правовой провал и направлен законопроект. Идея проста: предупредить проблему, а не разбирать ее последствия. Если у продавца на руках будет свежая справка из ПНД, это, по замыслу автора, станет непреодолимым барьером для последующих манипуляций.
Мой анализ: скрытые риски предлагаемого решения
Несмотря на кажущуюся простоту и логичность, я вижу в этой инициативе несколько системных проблем, которые могут перевесить потенциальную пользу.
- Создание административного барьера и рост издержек. Рынок недвижимости и так перегружен бюрократией. Добавление обязательного посещения ПНД, ожидания в очередях и получения справки создаст новый этап в процессе сделки. Это увеличит временные затраты и, с большой вероятностью, финансовые — ведь время продавца тоже стоит денег, и эти издержки могут быть переложены на стоимость жилья.
- Дискриминационный потенциал и стигматизация. Само требование «справки из психдиспансера» несет в себе мощный негативный социальный посыл. Оно ставит в унизительное положение всех без исключения продавцов, по умолчанию подозревая их в потенциальной невменяемости. Для пожилых людей, которые составляют значительную долю продавцов на вторичном рынке, это может стать серьезным психологическим препятствием.
- Сомнительная юридическая сила. Вот ключевой вопрос, который я задаю себе: а что именно будет доказывать эта справка? Она подтвердит, что на дату ее выдачи человек не состоял на учете в ПНД. Но она не может гарантировать его дееспособность в мoment подписания договора, который может состояться через неделю или месяц. Недаром в ГК РФ дееспособность определяется на момент совершения сделки. Мошенник, желающий оспорить договор, легко заявит, что расстройство наступило уже после получения справки. Таким образом, справка может создать ложное чувство безопасности.
- Перегрузка системы здравоохранения. Введение обязательности превратит посещение ПНД в массовую процедуру, сравнимую с диспансеризацией. Существующие диспансеры не готовы к такому потоку, что неминуемо приведет к росту очередей, коррупционных схем по «ускоренному» получению документа и общему падению качества медицинской помощи для тех, кто в ней действительно нуждается.
Альтернативный взгляд: что можно сделать иначе?
На мой взгляд, бороться с мошенничеством нужно более точечными и юридически выверенными методами. Например:
- Ужесточение ответственности за недобросовестное оспаривание сделок. Если суд установит, что заявление о недееспособности было подано с корыстными целями, продавец должен нести полную материальную ответственность, включая компенсацию всех затрат покупателя на ремонт, судебные издержки и моральный вред.
- Развитие института нотариата. Нотариус уже сейчас обязан проверять дееспособность сторон. Можно усилить эту функцию, предоставив нотариусам больше инструментов для оценки адекватности клиента в момент сделки, и возложить на них субсидиарную ответственность в случае халатности.
- Стимулирование использования депозитных ячеек и аккредитивов, которые обеспечивают безопасность расчетов и фиксируют передачу денег, что является весомым доказательством добросовестности покупателя.
Выводы и заключение
Подводя итог, я считаю, что законопроект Делягина бьет по симптомам, а не по причине болезни. Он рожден из правовой безысходности, в которой оказываются обманутые покупатели, и в этом его положительный посыл — проблема, наконец, озвучена на высоком уровне.
Однако предлагаемое решение видится мне избыточным и малоэффективным. Оно создает новые бюрократические препоны для миллионов добросовестных граждан, не обеспечивая при этом стопроцентной защиты. Рынок недвижимости нуждается не в новых справках, а в качественном изменении судебной практики и повышении ответственности за злоупотребление правом. Прежде чем вводить обязательные визиты к психиатру, стоит исчерпать менее радикальные, но более точные правовые инструменты, которые не будут возводить барьеры там, где нужна гибкость и защита прав всех участников сделки, а не только одной из сторон.
С уважением,
юрист Дмитрий Бадеев
✔ Юридические услуги
✔ Проверка недвижимости
✔ Сопровождение сделок
✔ Семейные споры
✔ Представление интересов в судах
✔ Кадастровые работы в Москве и Подмосковье
✔Самовольная постройка
✔Изъятие имущества для государственных и муниципальных нужд
✔ Земельные споры
📞 Телефон: +7 (926) 335-54-33
🌐 Сайт: advocate-moscow.com