Что такое флиппинг и реально ли заработать на перепродаже вторички
Введение
Флиппинг в недвижимости — тема, которая всё чаще звучит на рынке. Многие уверены, что это лёгкий способ быстро заработать: купил квартиру, сделал ремонт и перепродал дороже. Но на практике всё гораздо сложнее. Я хочу поделиться своим взглядом и опытом наблюдения за этим направлением. Флиппинг действительно может приносить высокую доходность, но только тем, кто понимает риски, умеет считать и не боится брать на себя ответственность за каждую деталь сделки.
Что такое флиппинг простыми словами
Слово «флиппинг» пришло из английского to flip — «перевернуть». По сути, это покупка квартиры на вторичке по выгодной цене, быстрый ремонт и последующая продажа с наценкой.
На хороших сделках доходность может доходить до 30–60%, но есть и обратная сторона: иногда объект зависает на рынке, и вложенные деньги оказываются «замороженными».
Как работает флиппинг
Классическая схема выглядит так:
Опытные флипперы умудряются провернуть до трёх сделок в год, но это очень высокий темп. На одну квартиру в среднем уходит 3–4 месяца, и это при условии, что ремонт идёт без накладок.
Как выбрать квартиру под флиппинг
Главный критерий — цена ниже рынка. Но это не единственное условие. Я бы отметил такие факторы:
Потенциал объекта
Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в Москве сегодня начинается от 10–11 млн рублей. Но не всякая «дешёвая» квартира подходит. За скидкой обычно скрываются сложности: долги по коммуналке, обременения, наследственные истории, неузаконенные перепланировки. Проверка документов перед покупкой обязательна.
Какой ремонт делать
Флипперу важно не увлекаться. Задача не в том, чтобы создать «ремонт мечты», а в том, чтобы сделать квартиру современной, удобной и универсальной. Самый выигрышный вариант — светлые стены, аккуратный пол, свежая сантехника и несколько интерьерных деталей, создающих уют. Лишние изыски могут увеличить расходы и не окупиться.
Финансовая сторона
Доход флиппера зависит от трёх вещей:
Есть правило 70%: стоимость покупки должна быть не выше 70% от будущей цены продажи (минус расходы на ремонт). Это золотое правило, которым руководствуются опытные инвесторы.
Налоги и юридические нюансы
Флиппер всегда платит налог 13%, если квартира была в собственности менее 5 лет. Попытки «схитрить» с занижением цены в договоре чреваты серьёзными проблемами.
Есть и легальные варианты снизить нагрузку:
Плюсы и минусы флиппинга
Плюсы:
Минусы:
Примеры в Москве и Подмосковье
Заключение
Флиппинг — не игра и не лёгкие деньги. Это полноценный бизнес, где важно уметь анализировать рынок, правильно оценивать объекты и держать под контролем расходы. В удачных случаях прибыль действительно может быть впечатляющей, но рассчитывать только на везение не стоит. Я считаю, что флиппинг подходит тем, кто готов вкладывать свои средства, много работать и не боится рисковать. Для остальных лучше выбрать более спокойные инвестиции.
Моё мнение: заниматься флиппингом стоит только с холодной головой и точным расчётом. Эмоции здесь не помощники, а дисциплина и умение считать — главные союзники.
С уважением,
Дмитрий Бадеев
Телефон: +7 (926) 335 – 54 – 33
Введение
Флиппинг в недвижимости — тема, которая всё чаще звучит на рынке. Многие уверены, что это лёгкий способ быстро заработать: купил квартиру, сделал ремонт и перепродал дороже. Но на практике всё гораздо сложнее. Я хочу поделиться своим взглядом и опытом наблюдения за этим направлением. Флиппинг действительно может приносить высокую доходность, но только тем, кто понимает риски, умеет считать и не боится брать на себя ответственность за каждую деталь сделки.
Что такое флиппинг простыми словами
Слово «флиппинг» пришло из английского to flip — «перевернуть». По сути, это покупка квартиры на вторичке по выгодной цене, быстрый ремонт и последующая продажа с наценкой.
На хороших сделках доходность может доходить до 30–60%, но есть и обратная сторона: иногда объект зависает на рынке, и вложенные деньги оказываются «замороженными».
Как работает флиппинг
Классическая схема выглядит так:
- поиск подходящей квартиры;
- проверка документов и покупка;
- составление сметы и организация ремонта;
- постоянный контроль подрядчиков;
- фотосессия готовой квартиры и выход в рекламу;
- поиск покупателя и продажа.
Опытные флипперы умудряются провернуть до трёх сделок в год, но это очень высокий темп. На одну квартиру в среднем уходит 3–4 месяца, и это при условии, что ремонт идёт без накладок.
Как выбрать квартиру под флиппинг
Главный критерий — цена ниже рынка. Но это не единственное условие. Я бы отметил такие факторы:
- Локация — квартира в районе с метро и инфраструктурой всегда продаётся быстрее.
- Площадь — самые ходовые варианты это студии и однушки.
- Вид из окна — зелёный двор или панорама с этажа выше ценятся заметно больше, чем шумная трасса.
- Состояние дома и подъезда — если фасад облупился, а подъезд пахнет сыростью, никакой ремонт квартиры ситуацию не спасёт.
Потенциал объекта
Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в Москве сегодня начинается от 10–11 млн рублей. Но не всякая «дешёвая» квартира подходит. За скидкой обычно скрываются сложности: долги по коммуналке, обременения, наследственные истории, неузаконенные перепланировки. Проверка документов перед покупкой обязательна.
Какой ремонт делать
Флипперу важно не увлекаться. Задача не в том, чтобы создать «ремонт мечты», а в том, чтобы сделать квартиру современной, удобной и универсальной. Самый выигрышный вариант — светлые стены, аккуратный пол, свежая сантехника и несколько интерьерных деталей, создающих уют. Лишние изыски могут увеличить расходы и не окупиться.
Финансовая сторона
Доход флиппера зависит от трёх вещей:
- Цены покупки. Чем ниже вход, тем выше шанс заработать.
- Бюджета ремонта. Обычно это вторая по величине статья расходов.
- Скорости продажи. Чем быстрее квартира уходит, тем меньше замороженных денег.
Есть правило 70%: стоимость покупки должна быть не выше 70% от будущей цены продажи (минус расходы на ремонт). Это золотое правило, которым руководствуются опытные инвесторы.
Налоги и юридические нюансы
Флиппер всегда платит налог 13%, если квартира была в собственности менее 5 лет. Попытки «схитрить» с занижением цены в договоре чреваты серьёзными проблемами.
Есть и легальные варианты снизить нагрузку:
- зарегистрировать ИП и платить 6% с оборота;
- использовать имущественный вычет (до 260 тысяч рублей или уменьшение базы на 1 млн).
Плюсы и минусы флиппинга
Плюсы:
- высокая доходность (до 60% в удачных сделках);
- быстрый оборот капитала (3–6 месяцев на одну квартиру).
Минусы:
- финансовые риски (неожиданные поломки, затяжной ремонт);
- юридические сложности (обременения, наследственные истории);
- риск зависания квартиры на рынке.
Примеры в Москве и Подмосковье
- Квартиры в районе Марьина Роща (ЦАО Москвы) — востребованы из-за близости к центру и метро, но найти дисконт сложно.
- Старые панельные дома в Мытищах — привлекательны для перепродажи после капитального ремонта и недорогой отделки.
- «Хрущёвки» у станции метро Аэропорт (САО Москвы) — небольшие площади, низкий входной порог и высокий спрос среди покупателей первых квартир.
Заключение
Флиппинг — не игра и не лёгкие деньги. Это полноценный бизнес, где важно уметь анализировать рынок, правильно оценивать объекты и держать под контролем расходы. В удачных случаях прибыль действительно может быть впечатляющей, но рассчитывать только на везение не стоит. Я считаю, что флиппинг подходит тем, кто готов вкладывать свои средства, много работать и не боится рисковать. Для остальных лучше выбрать более спокойные инвестиции.
Моё мнение: заниматься флиппингом стоит только с холодной головой и точным расчётом. Эмоции здесь не помощники, а дисциплина и умение считать — главные союзники.
С уважением,
Дмитрий Бадеев
Телефон: +7 (926) 335 – 54 – 33