Рассрочка в новостройках: Надвигается буря расторжений до 30% в 2026 году?
2025-10-16 23:00
Рассрочка в новостройках: Надвигается буря расторжений до 30% в 2026 году?
Как человек, внимательно следящий за российским рынком недвижимости, я все чаще ловлю себя на мысли, что мы наблюдаем за медленно разворачивающейся драмой. Речь идет о тысячах покупателей, которые несколько лет назад, полные надежд, покупали квартиры в рассрочку. Теперь же аналитики рисуют тревожные сценарии, вплоть до всплеска расторжений в 30% к 2026 году. Цифра пугающая, но, к сожалению, небеспочвенная. Мне хочется разобраться в корнях этой потенциальной кризисной ситуации и понять, насколько реальны такие прогнозы.
Игра в ожидание: почему покупатели оказались в ловушке?
С моей точки зрения, главная причина надвигающихся проблем кроется в психологии и макроэкономике. Когда покупатели оформляли рассрочку в 2023-2024 годах, многие из них действовали не из текущих возможностей, а из ожиданий. Они надеялись на скорое снижение ключевой ставки Банка России и, как следствие, на доступную рыночную ипотеку. Рассрочка была для них тактическим мостиком, временным решением перед переходом на кредит.
Однако эти ожидания, увы, не оправдываются. Ключевая ставка остается высокой, а средняя ипотека на новостройки уверенно держится выше 21%. Для многих семей это неподъемная ноша. В итоге мы имеем ситуацию, когда «мостик» из рассрочки ведет не к спасительному берегу ипотеки, а к финансовому обрыву. Покупатель оказывается в ловушке: продолжать платить по схеме, которая, возможно, ему не по карману, или разорвать договор, столкнувшись со штрафными санкциями.
Взгляд по обе стороны баррикад: девелоперы и их просчеты
Интересно посмотреть на эту ситуацию и с позиции застройщиков. Большинство из них, как сообщается, заранее заложили в финансовые модели риски расторжений до 15%. Это показывает, что они отдавали себе отчет в существовании проблемы. Более того, рекордный объем неоплаченных рассрочек — 1.3 триллиона рублей — уже сейчас является для них серьезным испытанием на прочность.
Но здесь я вижу и определенный парадокс. С одной стороны, такие компании, как «Самолет», отмечают, что финансовая дисциплина покупателей улучшается, а доля расторжений даже снижается (до 8%). С другой — независимые аналитики из CORE.XP и «Инком-Недвижимости» говорят о потенциальном скачке до 20-30%. Это противоречие, на мой взгляд, связано с разными портфелями проектов и сроками сдачи. Наибольший риск сконцентрирован в домах, чей ввод запланирован на 2026-2027 годы. Именно по ним и может грянуть «буря».
Заключение: Что нас ждет — управляемый кризис или полноценный коллапс?
Подводя итог, я склонен считать, что сценарий полномасштабного коллапса маловероятен. Рынок, как живой организм, уже начал адаптироваться. Доля сделок с рассрочкой падает, застройщики ужесточают требования к покупателям и активно помогают им переходить на субсидированные ипотечные программы, где это возможно.
Ключевым фактором, который определит будущее, станет политика Банка России. Если в 2026 году мы не увидим уверенного движения ключевой ставки вниз, к значениям 12-13%, то пессимистичный сценарий станет реальностью. Однако даже в этом случае я не жду хаоса. Девелоперы подготовились, а покупатели, судя по всению, становятся более реалистичными. Скорее всего, мы увидим не обвал, а болезненную коррекцию, которая заставит всех участников рынка — от покупателей до девелоперов — стать более осмотрительными и финансово грамотными. Эта ситуация — суровый, но важный урок для всего российского рынка недвижимости.