Можно ли провести межевание без согласования с соседями? Законные основания и скрытые риски
В своей практике кадастрового юриста я часто слышу от клиентов один и тот же вопрос: «А можно ли вообще обойтись без этой волокиты с согласованием границ?» Процедура эта, и правда, порой бывает нервной и затратной по времени – найти всех соседей, уговорить их подписать акт… Но закон предусматривает ряд ситуаций, когда этого делать не нужно. И здесь кроется важный нюанс: отсутствие обязанности не всегда означает отсутствие рисков. В этой статье я разберу, в каких случаях вы действуете абсолютно законно, минуя этап согласования, и на что следует обратить особое внимание, чтобы в будущем ваше решение не обернулось судебным спором.
Случай №1: Соседние участки уже имеют «юридически сильные» границы
Это самый распространенный и бесспорный случай. Согласно части 10 статьи 22 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласование местоположения границ не требуется, если сведения о границах смежных участков уже содержатся в ЕГРН и соответствуют установленным требованиям к точности.
Что это значит на практике? Если ваши соседи ранее провели межевание, и их границы были установлены с высокой точностью (например, с помощью спутниковых технологий, что соответствует современным нормативам), то ваш участок просто «привязывается» к их уже существующим и закрепленным в реестре границам. Кадастровый инженер в таком случае использует данные из ЕГРН о смежных участках как ориентир. Поскольку эти границы никто не меняет и не уточняет, необходимость получать подписи их владельцев отпадает.
Однако мой вам совет: даже в этой ситуации я настоятельно рекомендую поставить соседей в известность. Формально – не обязательно, но практически – это страхует вас от претензий, если кто-то из них вдруг решит, что вы действуете тайком. Предупредительная беседа часто предотвращает будущие конфликты.
Случай №2: Граница с землями, не являющимися участком (улицы, леса, общие территории)
Этот момент часто вызывает путаницу. Закон обязывает согласовывать границы именно со смежными земельными участками, сведения о которых внесены в ЕГРН. А что, если ваш участок граничит, например, с лесным массивом, дорогой общего пользования или просто с ничейной землей, которая не стоит на кадастровом учете как отдельный участок?
В этом случае вы имеете полное право не согласовывать с кем-либо местоположение такой границы. Росреестр и суды придерживаются позиции, изложенной еще Минэкономразвития: согласование с органом местного самоуправления или иным уполномоченным органом в отношении таких «земель» не проводится. Вы согласуете границу не с собственником (которого нет), а, по сути, с самим законом – через точные геодезические измерения.
Важный нюанс: если земля, с которой вы граничите, является муниципальной собственностью и оформлена как конкретный земельный участок (например, на кадастре стоит участок с видом разрешенного использования «для размещения дороги»), то согласование с администрацией уже потребуется. Все упирается в наличие кадастрового номера у смежного объекта.
Случай №3: Отсутствие сведений о соседях или их отказ от согласования
Это не совсем случай «не нужно», скорее – «невозможно, но это не остановит кадастровый учет». Если всех заинтересованных лиц (соседей) надлежащим образом уведомили, но они не явились на согласование и не представили возражений, кадастровый инженер составляет акт и делает в нем отметку об этом.
Такой подход законен. Фактически, молчание соседа в ответ на официальное уведомление расценивается как его согласие. Межевание будет проведено, и участок поставлен на учет. Но здесь кроется главный риск: если позже этот сосед докажет в суде, что его права нарушены (например, произошел захват части его земли), он сможет оспорить результаты. Поэтому в такой ситуации работа кадастрового инженера должна быть безупречной с точки зрения точности замеров и документального подтверждения факта уведомления.
Заключение: Право не значит безопасно
Подводя итог, хочу подчеркнуть: закон дает вам возможность в ряде ситуаций сэкономить время и нервы, избежав процедуры согласования. Но эта экономия всегда сопряжена с повышенными рисками. Отсутствие подписей соседей в акте лишает вас дополнительного доказательства правомерности установленных границ. В будущем, при возникновении спора, вам придется доказывать свою правоту исключительно техническим отчетом кадастрового инженера.
Поэтому мой профессиональный совет таков: даже если вы попадаете под один из перечисленных случаев, всегда стремитесь к мирному диалогу с соседями и по возможности заручитесь их поддержкой. А если это невозможно – убедитесь, что все работы проведены с высочайшей точностью и все документы оформлены безукоризненно. Помните, что прочный мир с соседом часто ценнее, чем формальная экономия на этапе межевания.
Примеры из практики (Москва и Подмосковье)
Пример 1: Участок в коттеджном поселке «Никольские озера» (Истринский район)
Ситуация: Владелец участка в новом коттеджном поселке решил провести межевание. Поселок только застраивался, и большинство смежных участков были выкуплены новыми собственниками, которые уже провели межевание с высокой точностью координат. Данные о их границах были внесены в ЕГРН.
Решение и анализ: Мы проанализировали выписки из ЕГРН на все смежные участки и убедились, что сведения о их границах соответствуют требованиям Приказа Минэкономразвития № 90 (точность определения координат была высокой). На этом основании кадастровый инженер принял решение не проводить согласование границ с владельцами этих участков. Межевой план был подготовлен путем «привязки» к существующим в реестре границам. Это полностью соответствовало закону и позволило собственнику сэкономить несколько недель на поиске и встрече с соседями. Риски в данном случае были минимальны, так как границы не менялись, а лишь фиксировались в отношении одного нового участка.
Пример 2: Участок на окраине г. Домодедово, граничащий с лесным фондом
Ситуация: Клиент оформил в собственность земельный участок, одна из границ которого непосредственно прилегала к землям лесного фонда. Местная администрация настаивала на проведении согласования с ними, хотя данный лесной массив не был сформирован как отдельный земельный участок и не стоял на кадастровом учете.
Решение и анализ: Мы сослались на действующее законодательство и сложившуюся правоприменительную практику. В своем заключении мы указали, что граница проходит не с земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, а с землями лесного фонда как с категорией земель. Согласование в таком порядке не предусмотрено. Кадастровый инженер подготовил межевой план без акта согласования с администрацией, указав в качестве обоснования отсутствие в ЕГРН сведений о смежном земельном участке. При подаче документов в Росреестр первоначально поступил отказ, но после предоставления нашего правового обоснования и соответствующей выписки, отказ был отменен, и участок был поставлен на кадастровый учет. Это пример, когда четкое знание закона позволяет избежать излишних требований чиновников.
Пример 3: Участок в СНТ «Восход» (Раменский район) и «потерявшийся» сосед
Ситуация: Один из смежников давно не появлялся в садоводстве, его контакты отсутствовали, а письменные уведомления, отправленные по известному адресу, возвращались с отметкой «адресат не проживает». Собственник участка хотел провести уточнение границ.
Решение и анализ: В данном случае мы действовали по процедуре, предусмотренной для отсутствующего собственника. Кадастровый инженер зафиксировал все предпринятые попытки уведомления (почтовые квитанции, опись вложений, возвращенные конверты). На общем собрании СНТ был составлен акт об отсутствии сведений о данном лице. После этого межевой план был составлен без его подписи, но с приложением всех документов, доказывающих факт надлежащего уведомления. Учет был проведен. Однако мы предупредили клиента о риске: если «потерявшийся» сосед объявится и докажет, что его права нарушены (например, межевание совершено с захватом), спор будет неизбежен. Поэтому геодезические работы были проведены с особой тщательностью, чтобы исключить любые технические ошибки.
С уважением,
юрист Дмитрий Бадеев
✔ Юридические услуги
✔ Проверка недвижимости
✔ Сопровождение сделок
✔ Семейные споры
✔ Представление интересов в судах
✔ Кадастровые работы в Москве и Подмосковье
✔Самовольная постройка
✔Изъятие имущества для государственных и муниципальных нужд
✔ Земельные споры
📞 Телефон: +7 (926) 335-54-33
🌐 Сайт: advocate-moscow.com
В своей практике кадастрового юриста я часто слышу от клиентов один и тот же вопрос: «А можно ли вообще обойтись без этой волокиты с согласованием границ?» Процедура эта, и правда, порой бывает нервной и затратной по времени – найти всех соседей, уговорить их подписать акт… Но закон предусматривает ряд ситуаций, когда этого делать не нужно. И здесь кроется важный нюанс: отсутствие обязанности не всегда означает отсутствие рисков. В этой статье я разберу, в каких случаях вы действуете абсолютно законно, минуя этап согласования, и на что следует обратить особое внимание, чтобы в будущем ваше решение не обернулось судебным спором.
Случай №1: Соседние участки уже имеют «юридически сильные» границы
Это самый распространенный и бесспорный случай. Согласно части 10 статьи 22 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласование местоположения границ не требуется, если сведения о границах смежных участков уже содержатся в ЕГРН и соответствуют установленным требованиям к точности.
Что это значит на практике? Если ваши соседи ранее провели межевание, и их границы были установлены с высокой точностью (например, с помощью спутниковых технологий, что соответствует современным нормативам), то ваш участок просто «привязывается» к их уже существующим и закрепленным в реестре границам. Кадастровый инженер в таком случае использует данные из ЕГРН о смежных участках как ориентир. Поскольку эти границы никто не меняет и не уточняет, необходимость получать подписи их владельцев отпадает.
Однако мой вам совет: даже в этой ситуации я настоятельно рекомендую поставить соседей в известность. Формально – не обязательно, но практически – это страхует вас от претензий, если кто-то из них вдруг решит, что вы действуете тайком. Предупредительная беседа часто предотвращает будущие конфликты.
Случай №2: Граница с землями, не являющимися участком (улицы, леса, общие территории)
Этот момент часто вызывает путаницу. Закон обязывает согласовывать границы именно со смежными земельными участками, сведения о которых внесены в ЕГРН. А что, если ваш участок граничит, например, с лесным массивом, дорогой общего пользования или просто с ничейной землей, которая не стоит на кадастровом учете как отдельный участок?
В этом случае вы имеете полное право не согласовывать с кем-либо местоположение такой границы. Росреестр и суды придерживаются позиции, изложенной еще Минэкономразвития: согласование с органом местного самоуправления или иным уполномоченным органом в отношении таких «земель» не проводится. Вы согласуете границу не с собственником (которого нет), а, по сути, с самим законом – через точные геодезические измерения.
Важный нюанс: если земля, с которой вы граничите, является муниципальной собственностью и оформлена как конкретный земельный участок (например, на кадастре стоит участок с видом разрешенного использования «для размещения дороги»), то согласование с администрацией уже потребуется. Все упирается в наличие кадастрового номера у смежного объекта.
Случай №3: Отсутствие сведений о соседях или их отказ от согласования
Это не совсем случай «не нужно», скорее – «невозможно, но это не остановит кадастровый учет». Если всех заинтересованных лиц (соседей) надлежащим образом уведомили, но они не явились на согласование и не представили возражений, кадастровый инженер составляет акт и делает в нем отметку об этом.
Такой подход законен. Фактически, молчание соседа в ответ на официальное уведомление расценивается как его согласие. Межевание будет проведено, и участок поставлен на учет. Но здесь кроется главный риск: если позже этот сосед докажет в суде, что его права нарушены (например, произошел захват части его земли), он сможет оспорить результаты. Поэтому в такой ситуации работа кадастрового инженера должна быть безупречной с точки зрения точности замеров и документального подтверждения факта уведомления.
Заключение: Право не значит безопасно
Подводя итог, хочу подчеркнуть: закон дает вам возможность в ряде ситуаций сэкономить время и нервы, избежав процедуры согласования. Но эта экономия всегда сопряжена с повышенными рисками. Отсутствие подписей соседей в акте лишает вас дополнительного доказательства правомерности установленных границ. В будущем, при возникновении спора, вам придется доказывать свою правоту исключительно техническим отчетом кадастрового инженера.
Поэтому мой профессиональный совет таков: даже если вы попадаете под один из перечисленных случаев, всегда стремитесь к мирному диалогу с соседями и по возможности заручитесь их поддержкой. А если это невозможно – убедитесь, что все работы проведены с высочайшей точностью и все документы оформлены безукоризненно. Помните, что прочный мир с соседом часто ценнее, чем формальная экономия на этапе межевания.
Примеры из практики (Москва и Подмосковье)
Пример 1: Участок в коттеджном поселке «Никольские озера» (Истринский район)
Ситуация: Владелец участка в новом коттеджном поселке решил провести межевание. Поселок только застраивался, и большинство смежных участков были выкуплены новыми собственниками, которые уже провели межевание с высокой точностью координат. Данные о их границах были внесены в ЕГРН.
Решение и анализ: Мы проанализировали выписки из ЕГРН на все смежные участки и убедились, что сведения о их границах соответствуют требованиям Приказа Минэкономразвития № 90 (точность определения координат была высокой). На этом основании кадастровый инженер принял решение не проводить согласование границ с владельцами этих участков. Межевой план был подготовлен путем «привязки» к существующим в реестре границам. Это полностью соответствовало закону и позволило собственнику сэкономить несколько недель на поиске и встрече с соседями. Риски в данном случае были минимальны, так как границы не менялись, а лишь фиксировались в отношении одного нового участка.
Пример 2: Участок на окраине г. Домодедово, граничащий с лесным фондом
Ситуация: Клиент оформил в собственность земельный участок, одна из границ которого непосредственно прилегала к землям лесного фонда. Местная администрация настаивала на проведении согласования с ними, хотя данный лесной массив не был сформирован как отдельный земельный участок и не стоял на кадастровом учете.
Решение и анализ: Мы сослались на действующее законодательство и сложившуюся правоприменительную практику. В своем заключении мы указали, что граница проходит не с земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, а с землями лесного фонда как с категорией земель. Согласование в таком порядке не предусмотрено. Кадастровый инженер подготовил межевой план без акта согласования с администрацией, указав в качестве обоснования отсутствие в ЕГРН сведений о смежном земельном участке. При подаче документов в Росреестр первоначально поступил отказ, но после предоставления нашего правового обоснования и соответствующей выписки, отказ был отменен, и участок был поставлен на кадастровый учет. Это пример, когда четкое знание закона позволяет избежать излишних требований чиновников.
Пример 3: Участок в СНТ «Восход» (Раменский район) и «потерявшийся» сосед
Ситуация: Один из смежников давно не появлялся в садоводстве, его контакты отсутствовали, а письменные уведомления, отправленные по известному адресу, возвращались с отметкой «адресат не проживает». Собственник участка хотел провести уточнение границ.
Решение и анализ: В данном случае мы действовали по процедуре, предусмотренной для отсутствующего собственника. Кадастровый инженер зафиксировал все предпринятые попытки уведомления (почтовые квитанции, опись вложений, возвращенные конверты). На общем собрании СНТ был составлен акт об отсутствии сведений о данном лице. После этого межевой план был составлен без его подписи, но с приложением всех документов, доказывающих факт надлежащего уведомления. Учет был проведен. Однако мы предупредили клиента о риске: если «потерявшийся» сосед объявится и докажет, что его права нарушены (например, межевание совершено с захватом), спор будет неизбежен. Поэтому геодезические работы были проведены с особой тщательностью, чтобы исключить любые технические ошибки.
С уважением,
юрист Дмитрий Бадеев
✔ Юридические услуги
✔ Проверка недвижимости
✔ Сопровождение сделок
✔ Семейные споры
✔ Представление интересов в судах
✔ Кадастровые работы в Москве и Подмосковье
✔Самовольная постройка
✔Изъятие имущества для государственных и муниципальных нужд
✔ Земельные споры
📞 Телефон: +7 (926) 335-54-33
🌐 Сайт: advocate-moscow.com