Чем же чревато продать, купить и сдать в аренду свою недвижимость? Собственник или предприниматель. И кто же эти «самозанятые»?
В Налоговом кодексе нет как такого понятия как предпринимательская деятельность, а уж тем более «самозанятость», но из ст. 11 Налоговом Кодексе РФ следует что данная норма имеется в Гражданском кодексе: следует понимать данное определение следующим образом- самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О объяснил: понятие носит общий характер нормы-дефиниции, и вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.
Ситуация с тем, что четкого понимания этой деятельности нет и приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. Изменения в законодательстве, вступившие в законную силу в 2019, облегчают жизнь некоторых налогоплательщиков. А именно с нового года освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, в том числе приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.
Федеральная Налоговая служба России регламентировала, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности». При рассмотрении этого вопроса необходимо использовать такое понятие, систематическое получение прибыли от своей деятельности и опять именно эта норма не прописана прямым текстом в Налоговом Кодексе РФ или Гражданском Кодексе РФ. Судебной практикой, а конкретной Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017 при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности Индивидуального Предпринимателя или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Но в случае если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, хотя ИП вы на себя и не оформляли., Верховный Суд Российской Федерации в свою очередь отразил в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 следующую позицию: решил вопрос в пользу налоговых органов, и посчитал правомерным решение налогового органа дополнительное начисление налога по Упрощённой системе налогообложения по операциям сделки по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях и признал эти сделки предпринимательской деятельностью. А вот еще пример физическое лицо не использовало некое недвижимое имущество и временно сдавало его в аренду или найма имущества и этот вид сделки также был отнесен к предпринимательской деятельности
Стоит обратить внимание на то, что физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% с полной суммы сделки, которая по нынешнему законодательству рассчитывается на основании кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной цене этого недвижимого имущества. В таком случае физическое лицо лишается как получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ); или возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
В письме от 24 января 2019 г. N БС-4-21/1089@ ФНС России разъяснила, как инспекторы отличают личный дачный участок, от земельного участка приобретённого с целью получения прибыли.
При рассмотрении обращения от 21.12.2018 ФНС сообщила, что по вопросу о порядке применения при исчислении земельного налога налоговой ставки в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, и повышающих коэффициентов, предусмотренных пунктами 15 и 16 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации, направлено письмо ФНС России от 21.01.2019 N БС-4-21/804@, а в отношении земельных участков, предназначенных для дачного строительства, принадлежащих индивидуальным предпринимателям, нужно учитывать рекомендации Письма Федеральной налоговой службы от 26.01.2018 N БС-4-21/1390@. Для рассмотрения ФНС России по субъектам Российской Федерации были направлены для изучения копии судебных постановлений по делу N А41-90821/2016, включая Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2018 N 305-КГ17-20424, в котором ИП, оспаривавшему правомерность доначисления земельного налога по ставке 1,5 процента в отношении принадлежащих ему земельных участков с видом разрешенного использования «для дачного строительства», используемых для извлечения прибыли было отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В письме ФНС России приведены обстоятельства, которые могут послужить основанием для вывода о правомерности применения налоговой ставки в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении принадлежащих индивидуальному предпринимателю земельных участков, предназначенных для дачного строительства.
Оценка указанных обстоятельств, которые могут послужить основанием для вывода о правомерности применения данной налоговой ставки, производится налоговыми органами в зависимости от конкретной ситуации.
Речь шла о применении ставки налога Индивидуального жилищного строительства (далее ИЖС), ФНС России предлагает руководствоваться положениями, вытекающими из судебной практики, включая определение Верховного Суда Российской Федерации от 15 января 2018 г. № 305-КГ17-20424. Здесь приведены доводы и обстоятельства для применения налоговой ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости в отношении принадлежащих ИП участков, предназначенных для дачного строительства: например одному ИП, основным видом деятельности которого является продажа недвижимости, принадлежит множество участков или установлены признаки коммерческого землепользования, в том числе создание на соответствующей территории инфраструктуры (построены дороги, подведено электричество для дальнейшей застройки и т. п.);в том числе установлен факт дальнейшей реализации участков.
С 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое ранее было использовано в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно (НДФЛ в настоящее время составляет 13%).
Опять же по новым правилам Кредитные организации по запросу налогового органа могут предоставлять информацию о денежных поступлениях и переводах на счет карты физических лиц, где у них открыты счета, и тем самым «самозанятых» предпринимателей становиться вычислить еще проще., т.е. систематические поступления аналогичных сумм или от одних и тех же лиц или организаций наводят ФНС на сомнения по поводу для личных ли целей используется данный счет и за что эти суммы регулярно переводиться, например сдавая одну или несколько квартир в аренду физическим лицам денежные средства переводились на счет карты. Данная деятельность регламентируется даже не законом. А так называемым экспериментальных специальный налоговый режим ст. 18 п.6 НК РФ c пометкой в качестве эксперимента
С 1 января 2019 года по 31 декабря 2028 года в Москве, Московской, Калужской областях и Татарстане проходит эксперимент по выводу из тени само занятых. Для этого придумали новый спецрежим — налог на профессиональный доход. При переходе на этот специальный режим можно не платить налог на профессиональную деятельность, т.е. НДФЛ с доходов, которые облагаются налогом на профдоход и НДС (при покупках заграницей), а также страховые взносы (пенсионные взносы можно перечислять добровольно).
Вместо таких платежей надо вносить в бюджет:
4% с дохода от реализации физлицам;
6% с дохода от реализации ИП для использования в предпринимательской деятельности и юр. лицам.
На время этого эксперимента законодатель «замораживает» ставку.
Перечислять налог нужно каждый месяц не позднее 25-го числа по месту ведения деятельности. Инспекция исчислит сумму налога и пришлет уведомление с реквизитами для уплаты через мобильное приложение «Мой налог». (любой мобильный оператор и платформы андройд или IOS)
Но самозанятые не освобождаются от уплаты налога на имущество физлиц, а предприниматели — еще и от обязанностей налогового агента.Но должны же быть и плюсы кроме современности данного и один — не надо применять онлайн-кассу. Для предпринимателей есть уточнение: касса не нужна только для доходов, которые облагаются налогом на профдоход-не требуется сдавать никакие декларации.
Для ИП ситуация, следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.
Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.
Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.
Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).
Опять же время, т.е. отрезок времени, период этой деятельности никак не регламентирован законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».
Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.
Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью
При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.
Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.
Что касается указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП: ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься, и эта информация вносится в ЕГРИП.
Если ИП осуществляет деятельность, согласно внесенной записи в «реестр» и имеет в собственности помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.
Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).
Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.
Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. И теперь конечно, чтобы что-то продать или сдать в аренду.
Ну вот, наверное, один плюс нового закона, что сократится перечень сведений, запрашиваемых у предпринимателей в ходе проверок (с 6 февраля). Хотя бы утомительны сбор документов
Дополнен перечень документов и сведений, запрашиваемых и получаемых в рамках межведомственного информационного взаимодействия между госорганами либо подведомственными организациями – в него вошло 48 новых позиций. В их числе: сведения из лицензий на экспорт или импорт отдельных товаров, выписка из реестра операторов, осуществляющих обработку персональных данных, сведения из реестра владельцев магазинов беспошлинной торговли, а также из Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капстроительства и некоторые другие документы не будут запрашиваться у юридических лиц, поскольку госорганы и так получат доступ к ним. Таким образом Правительство РФ снижает административные издержки ИП и юридических лиц при проведении контрольно-надзорных мероприятий.