Застройщик, земля и аренда? Земля МКД платить или не платить?

В настоящее время актуальны споры застройщиков на тему земли, которая дается в аренду для строительства нескольких объектов недвижимости, которые создаются за счет средств участников долевого строительства и вводятся в эксплуатацию по мере окончания строительства объектов и ввода в эксплуатацию.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом (далее МКД) и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ
(ред. от 03.07.2018)
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

Т.е. получается, что с момента перехода права собственности на первую квартиру в жилом многоквартирном доме, а именно регистрации перехода права первого участника долевого строительства Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция),у застройщика появляется право прекратить арендные платежи по данному земельному участку, не смотря на то что земельные участки как объект правоотношений сформированы не под каждым домом этот вывод следуют из в Постановлении АС СЗО от 14.02.2018 N Ф07-15682/2017, Ф07-15689/2017 по делу N А56-81360/2016., где судьи приняли данные доводы застройщика.

У застройщика на праве аренды был земельный участок, на котором осуществлялось 2 очереди строительства. ПО мнению администрации субъекта застройщик просрочил платеж по арендной плате, и Администрация вышла с иском в суд в адрес застройщика. Застройщик в свою очередь обратился с встречным иском: просил суд признать прекращенным его обязательство по уплате арендной платы в соответствующей части, а аргументом ответчика было то что часть земельных участков находиться под многоквартирными домами, перешла в общую долевую собственность собственников и многоквартирные дома введены в эксплуатацию и в соответствии с действующим законодательством являются собственностью покупателей этих помещений, квартир итп,.Позиция администрации была другой, Администрация возражала что право на земельные участки возникло, так участки не сформированы и на них продолжается застройка и участки не поставлены на кадастровый учет, т.е. объекты капитального строительства  не зарегистрированы а соответственно обязательства по уплате арендных платежей остаются прежними, а следовательно и право аренды не прекращено.

Но принял позицию застройщика и вынес решение в пользу него, подтвердив, что нет оснований для взыскания с него арендной платы, исчисленной исходя из всей площади земельного участка. Суд обосновал свое решение тем, что с момента регистрации права первого собственника помещения в последнем многоквартирном доме, относящемся к первой очереди строительства, земельный участок в соответствующей части перестал относиться к государственной собственности и, следовательно, у юридического лица прекратилось обязательство по внесению арендных платежей за эту часть земельного участка, которая занята непосредственно введенным в эксплуатацию многоквартирным домом.

С того момента как произошел переход права на первое помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, право пользования земельным участком под домом, а у застройщика данное право прекратилось. В связи с этим у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными МКД и необходимого для их использования. Но в части земельного участка где продолжается застройка согласно обязательствам по договору арендные платежи производиться должны в сроки на условиях, заключенного с Администрацией Субъекта договора, т.е. в этой части обязательства застройщика не прекратились. Итогом судебного заседание стало частичное удовлетворение требований и истца и требований встречного иска ответчиков.

Существует еще похожий судебный прецедент,  например решение о частичном удовлетворении требований застройщика и истца в лице государственного органа принято в Постановлении АС СЗО от 22.06.2017 N Ф07-5135/2017, Ф07-6317/2017, Ф07-6312/2017 по делу N А56-29390/2016. На земельном участке, который был предоставлен застройщику на праве аренды был построен многофункциональный комплекс с подземной автостоянкой: гостиница и жилой дом. В процессе рассмотрения требований о взыскании арендной платы и вынесли решение, согласно которому застройщик не должен вносить арендную плату за часть земельного участка, которая была застроена и пояснили, что арендованной остается тот участок земли, где осуществляется строительство второго объекта недвижимости, в данном случае гостиницы.

А Определением ВС РФ от 11.12.2017 N 307-ЭС17-15510 было отказано в передаче этого дела для пересмотра.

Также застройщик имеет право  потребовать возврата арендной платы, перечисленной  за периоды после регистрации перехода права первого собственника помещений в МКД, а этот период может затянуться надолго, вплоть до 3х месяцев согласно Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция), а в случае обжалования решений и действий регистратора и того дольше. Это также подкреплено Постановлением АС ЗСО от 30.05.2017 N Ф04-1344/2017 по делу N А70-11735/2016. Где Застройщик не прекращал перечислять арендную плату в полном объёме за весь, из МКД были переданы дольщикам. Впоследствии организация обратилась в департамент с требованием о возврате излишне перечисленной арендной платы и уплате суммы начисленных процентов. Получив отказ, застройщик направился в суд. Администрация субъекта опять же привела следующие доводы:

-Земельный участок не поставлен на учет в Едином реестре недвижимости, нет сведений об окс, не произведен кадастровый учет земельного участка, в том числе согласно условиям договора не предусмотрена поэтапная возможность строительства объекта, также предусмотрены условия по обязательства строительства социальных объектов и для эксплуатации и обслуживания каждого многоквартирного дома земельный участок отдельно не формировался;

— переход права  собственности на первую объект недвижимости в МКД  не является достаточным основанием для   прекращения и перехода прав по договору аренды в данном , если участок для эксплуатации такого МКД не сформирован;

— для прекращения арендных отношений застройщику необходимо сначала  обратиться в управление Росреестра с заявлением о погашении записи о государственной регистрации договора аренды;

— юридическое лицо вносило арендные платежи самостоятельно.

Несмотря на все вышеописанные обстоятельства суд во внимания принял исключительно доводы застройщика и поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация субъекта утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части спорного земельного участка считается прекратившимся. В результате в пользу застройщика было взыскано почти 1,2 млн руб. переплаты как предмет неосновательного обогащения и более 240 тыс. руб. за процент пользования чужими денежными средствами.

В аналогичной ситуации (имеется переплата по договору аренды), следует обращаться в администрацию с претензией о возврате излишне уплаченной суммы арендных платежей по договору. Можно сослаться на существующую судебную практику по данному вопросу и предложить возврат денежных средств в добровольном порядке и что администрация в данном случае сможет избежать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (неосновательное обогащение). Если претензию во внесудебном порядке удовлетворить государственный орган не захочет в удовлетворении претензии вы будете вынуждены отстаивать свои права в судебном порядке. При этом иск будет заявлен не только о возврате неосновательного обогащения (суммы переплаты), но и об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами. Поэтому правильно составленная претензия может помочь обойтись без разбирательства в судебном порядке.

Существует еще один немаловажный момента случае, если

Если предоставленный земельный участок был выделен на праве аренды с целью строительства нескольких объектов недвижимости в том числе многоквартирного жилого дома, а строительство осуществляется поэтапно, у застройщика есть основания потребовать соразмерного уменьшения площади арендуемого участка после ввода эксплуатацию каждого МКД, а точнее с момента перехода права собственности к первому участнику долевого строительства МКД. В случае отказа уполномоченных органов в праве обраться в суд. Участники процесса руководствуются, тем что с момента перехода права собственности первого участника долевого строительства на любое из помещений в МКД соответствующая часть арендованного земельного участка переходит в общую долевую собственность собственников помещений в жилом доме, и поэтому администрация свои права требования на эту часть земельного участка в связи с этим утрачивает, а у застройщика в свою очередь прекращается обязанность внесения за него арендных платежей. Поэтому доводы об отсутствии записей в ЕГРН и отсутствии кадастрового учета в части земельного участка под каждым МКД в данном случае юридически значения не имеет.

Существенно ли ,что застройщик  перечислял оплату по арендным платежам уже после перехода права у первого участника долевого строительства, да это дает право юридическому  лицу пдобиться возврата излишне перечисленных денег и уплаты процентов, начисленных на эту сумму.