Оспаривание кадастровой стоимости в Москве

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, недвижимости в Москве.

Оспаривание кадастровой стоимости – это самый действенный инструмент, представляющий перспективу существенно снизить налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость земельного участка – это конкретная измеряемая единица, определяемая в порядке государственной оценки земли, учитывающая ее местоположение и целевое назначение, согласно законодательству РФ о государственной кадастровой оценке и законодательству об оценочной деятельности (ст. 2 Закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ; ч. 1 ст. 24.15 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ). Применяется она при вычислении ставки земельного налога, платы за аренду, платы за эксплуатацию земельного участка, оценочной стоимости земельного участка при выкупе его из государственной или муниципальной собственности, в случае продажи земельных участков из государственной или муниципальной собственности владельцам находящихся на данных участках зданий, сооружений и строений. Кадастровая стоимость, исходя из которой рассчитывается налог на земельные участки, здания и помещения (ст. 374 и 390 НК РФ), зачастую, существенно превосходит рыночную стоимость. При масштабной оценке применяются усредненные показатели (п. 2 ст. 66 ЗК РФ), принимающие во внимание лишь целевое назначение объекта и его местоположение. К примеру, термин «жилищное строительство» может применяться как для участков под индивидуальное жилищное строительство, так и под многоэтажное, однако расхождение в определении стоимости может превосходить в десятки раз. При оценке рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка определяется равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Учитывая постановления, вышедшие в конце 2016 года, о принятии результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства и земельных участков на территории всей Москвы, ожидается увеличение количества обращений по обжалованию кадастровой стоимости земельного участка и кадастровой стоимости квартиры в нынешнем году. В ближайшем будущем процедура по оценке кадастровой стоимости земли предполагается на территории Московской области.

Анализ новой кадастровой ставки недвижимости после ее переоценки выявил существенное увеличение стоимости. Зачастую оценка БТИ и кадастровая стоимость отличаются от реального рынка. В государственном кадастре недвижимости находится чрезвычайно мало информации для осуществления точной оценки, соответственно, оценщик при определении кадастровой стоимости помещений, не разбирается ни в назначении, ни в состоянии помещений. Не учитывается также внутренняя отделка, наличие или отсутствие перепланировки, процент износа и многое другое. Следовательно, ежегодно растет количество обращений по оспариванию кадастровой стоимости, поскольку собственники намерены отстаивать свои права.

Основания для пересмотра результатов установления кадастровой стоимости

Итоги расчета кадастровой стоимости могут быть обжалованы в случае, когда затронуты права и обязанности заинтересованных лиц. Кадастровую стоимость можно обжаловать в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ), предоставив только отчет об установлении рыночной стоимости объекта от профессиональной оценочной организации, либо сразу обратиться в суд.

Пересмотр результатов определения кадастровой стоимости возможен в случае:

— недостоверности сведений о земельном участке, учитывающихся при установлении его кадастровой стоимости;

— определения в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Поскольку каждый собственник считает, что кадастровая стоимость его недвижимости завышена, необходимо разобраться в объективной возможности или невозможности для ее снижения.

Для обжалования и пересмотра кадастровой стоимости существует установленный порядок действий, предусмотренный законодательством. Осуществляется он в несколько шагов:

Шаг 1. В первую очередь необходимо заказать отчет об оценке на предмет пересмотра кадастровой стоимости объекта путем обращения в оценочную компанию.

Документы, необходимые для обращения в оценочную компанию:

копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
копия кадастрового паспорта;
копия технического паспорта;
копия экспликации и поэтажного плана;
копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов, составление и подача заявления в комиссию Росреестра по оспариванию кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения заявления на заседании комиссия Росреестра выносит постановление, которое может утвердить уменьшение и изменение кадастровой стоимости, либо отклонить заявление, с дальнейшей возможностью оспаривания его в суде.

Документы, необходимые для подачи в комиссию Росреестра:

заявление установленного образца;
выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (оригинал);
кадастровый паспорт (оригинал);
копия правоустанавливающего документа (нотариально заверенная);
копии технического паспорта, экспликации, поэтажного плана (заверенные организацией-собственником по формату: Копия верна, информация о месте нахождения оригинала, название должности заверяющего, его подпись и фамилия с инициалами, дата заверения, печать организации);
отчет об оценке на бумажном носителе;
диск с отчетом об оценке (с электронной цифровой печатью).

Адрес управления, по которому рассматривает заявления комиссия Росреестра по Московской области: г. Москва, ул. Обручева, д. 46 (прием и подача заявлений осуществляется на 7 этаже в кабинете №715).

Адрес управления, по которому рассматривает заявления комиссия Росреестра по Московской области: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15 (прием и подача заявлений осуществляется на 1 этаже в окне «Экспедиция»).

Шаг 3. В случае отклонения заявления по результатам заседания комиссии Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости, необходимо собрать документы для подачи административного искового заявления в суд.

На данный момент дела по оспариванию кадастровой стоимости находятся в подведомственности у судов общей юрисдикции (прежде рассматривались арбитражными судами). Исходя из региона, где находится объект, необходимо подать иск в:

суд города федерального значения (например, в Московский городской суд);
областной суд (например, в Московский областной суд);
верховный суд республики;
краевой суд;
суд автономной области;
суд автономного округа.

Порядок внесудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссии по рассмотрению таких споров существует следующий порядок действий:

Шаг 1. Необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не позднее пяти лет с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Документы, необходимые для обращения в комиссию по рассмотрению споров

заявление установленного образца
выпискаиз ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот земельный участок;
документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.
отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление отклоняется в следующих случаях (п. 15 Порядка):

если отсутствуют вышеперечисленные документы;
нарушен срок подачи заявления;
величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.

Шаг 2. Необходимо принять участие в заседании комиссии и (или) дождаться ее решения

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение месяца с даты поступления заявления в комиссию, на заседании которой вы в праве присутствовать (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; п. п. 16, 17 Порядка). По итогам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом (ч. 15 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

О положительном решении по пересмотру кадастровой стоимости комиссия извещает территориальное управление Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ; п. 21 Порядка; ч. 19 ст. 22 Закона N 237-ФЗ) в течение пяти рабочих дней.

Порядок судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

В случае отказа комиссии в пересмотре кадастровой стоимости, либо если вы не обращались в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, необходимо подать документы в суд. Для этого существует следующий порядок действий:

Шаг 1. Составить административное исковое заявление и собрать необходимые документы

В административном иске может содержаться одно из следующих требований (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28; ч. 1 ст. 61 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии;
об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости или об изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использовавшиеся при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки (т.е. требования о пересмотре кадастровой стоимости).

В случае оспаривания итогов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении претензий заявителя (ч. 23 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Порядок административного судопроизводства будет различаться в зависимости о заявленных претензий. Требования о пересмотре кадастровой стоимости будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – в соответствии с правилами гл. 22 и 25 КАС РФ.

В административном исковом заявлении, помимо требований, обязаны указать (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):

1) наименование суда, в который подается административное исковое заявление;

2) наименование административного истца, с указанием его место жительства или места пребывания, даты и места его рождения, номеров телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;

3) наименование административного ответчика, место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты (если известны).

Государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие итоги определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) являются административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К участию в деле об оспаривании итогов установления кадастровой стоимости, в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению реестровой или технической ошибки (Росреестр).

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления N 28);

4) сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;

5) основания и доводы, обосновывающие требования административного истца;

6) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения — если такое обращение подавалось;

7) перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.

Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также необходимо указать (п. п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):

1) наименование, номер, дату принятия оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то следует указать на то, в чем оно заключается;

2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие).

В зависимости от мотива обращения и заявленных претензий к административному исковому заявлению нужно приложить в том числе следующие документы (ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ; п. 11 Постановления N 28):

1) уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;

2) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, со сведениями об оспариваемых результатах установления кадастровой стоимости, и сведения о дате определения кадастровой стоимости;

3) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок;

4) документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

5) документы и сведения, подтверждающие наличие реестровой и (или) технической ошибки, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается из-за наличия указанных ошибок;

6) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

7) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа о соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка установленным требованиям в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом;

8) решение комиссии (при наличии);

9) квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; п. 30 Постановления N 28);

10) документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом (ч. 1 ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ);

11) иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.

Шаг 2. Обратиться в суд с административным исковым заявлением и комплектом документов

Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости подается в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), по месту нахождения заказчика, работ по определению кадастровой стоимости, либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ; п. 3 Постановления N 28).

Обращение с административным исковым заявлением возможно в следующие сроки:

— не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ);

— в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, — в случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии (ч. 1 ст. 219 КАС РФ; п. п. 4, 8 Постановления N 28).

Шаг 3. Принять участие в судебном заседании

Суд обязан в общем порядке рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии — в течение месяца (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).

При положительном решении суда в его резолютивной части должна указываться вновь установленная величина кадастровой стоимости, и дата подачи искового заявления (ч. 3 ст. 249 КАС РФ; п. 25 Постановления N 28).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии, данные о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством РФ целей (например, для исчисления земельного налога) с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ч. 5 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ; п. 1 ст. 391 НК РФ; Письмо ФНС России от 07.11.2016 N БС-4-21/21044@).

В практике довольно интересный случай, когда ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», г. Москва, ул. Большая Якиманка, дом 38, пересчитали кадастровую стоимость земельного участка, который расположен в районе Куркино. Была стоимость 40 тыс. и стала 35 млн. руб. Одним словом целая эпопея.

РЕШЕНИЕ

об отказе в пересчете кадастровой стоимости

«10» марта 2022 г. № 139/22

Реквизиты заявления: от 13.02.2022 № 33-8-569/22-(0)-0

Информация о заявителе: Гортованова Ольга Николаевна

Кадастровый номер объекта недвижимости: 77:08:0001012:2397

Адрес: г. Москва, КСХП «Химки»

Информация о проведенной проверке:

Государственная кадастровая оценка в городе Москве в 2021 году проведена в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о ГКО), Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 (далее – Методические указания).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0001012:2397 (далее – Земельный участок) определена в размере 34 660 318,05 руб. на основании сведений, включенных в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2021, определена с учетом его отнесения к группе 9 «Земельные участки вспомогательного назначения», подгруппе 9.1 «Земли запаса и специального назначения».

Обращаем Ваше внимание, что повышение кадастровой стоимости Земельного участка в новом туре государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2021 обусловлено отнесением к иной оценочной группе.

Согласно пункту 1.8 Методических указаний определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Таким образом, ошибок, допущенных при отнесении Земельного участка с видом разрешенного использования «земельные участки, занятые скверами (1.2.14); земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (1.2.15); земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации (1.2.16)» к оценочной подгруппе 9.1, не выявлено.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с частью 9 статьи 21 Закона о ГКО заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости Земельного участка должно содержать указание на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (при необходимости) номеров страниц (разделов) отчета, на которых находятся такие ошибки, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных
в отчете, к ошибочным сведениям.