Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав
Покупая квартиру в новостройке, многие мечтают о новом доме, современном ремонте и развивающемся районе. Однако иногда застройщики распродают все доступные варианты ещё на этапе строительства. В таком случае остаётся вариант приобретения квартиры через переуступку прав. Рассмотрим, что представляет собой эта процедура, какие она имеет преимущества и недостатки, а также как грамотно подойти к выбору жилья по такой схеме.
Что такое переуступка квартиры?
Переуступка прав — это юридическая операция, при которой покупатель (цессионарий) приобретает не само жильё, а право требования на него у текущего владельца (цедента). Это происходит следующим образом:
- Покупатель вступает в отношения с застройщиком путём заключения договора долевого участия (ДДУ), согласно закону №214-ФЗ.
- Если владелец по каким-то причинам больше не заинтересован в этой квартире (например, нужны деньги или изменились жизненные обстоятельства), он может передать своё право другому человеку.
- Переуступка возможна вплоть до завершения строительства и передачи ключей.
- Новый покупатель получает все права и обязательства первоначального инвестора.
Цессия — это сам договор, который оформляется между двумя физическими лицами (или юридическим лицом и физическим лицом) и требует обязательной регистрации в Росреестре.
Плюсы и минусы переуступки прав требования на недвижимость
Выбор покупки квартиры по переуступке часто обусловлен рядом преимуществ, однако существуют и значительные риски.
Преимущества:
— Цена ниже рыночной: зачастую инвесторы продают квартиры дешевле, чем аналогичные объекты у застройщика или на рынке готового жилья.
— Возможность получения скидки: особенно если продавцу срочно требуются средства.
— Высокая ликвидность: квартиры в новых домах имеют высокий спрос, что делает их выгодным вложением капитала.
— Риски снижаются с приближением срока сдачи дома: чем ближе сдача объекта, тем меньше вероятность задержек или проблем с застройщиком.
Недостатки:
— Отсутствие самой квартиры: фактически вы приобретаете лишь право требования, которое ещё предстоит реализовать.
— Неопределённость по срокам: есть риск затягивания процесса ввода дома в эксплуатацию или банкротство застройщика.
— Финансовые риски: недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть долги перед застройщиком или проблемы с регистрацией сделки.
— Необходимость тщательной проверки документов: важно убедиться, что предыдущий владелец исполнил все условия по договору с застройщиком.
Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке
Чтобы покупка квартиры по переуступке прошла успешно, нужно внимательно подходить к каждому этапу выбора и проверки.
Шаг 1: Оценка застройщика
Прежде чем рассматривать конкретные предложения, убедитесь в надёжности компании-застройщика. Для этого:
— Проверьте её регистрацию в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
— Изучите отзывы покупателей и экспертов рынка.
— Ознакомьтесь с проектной документацией и разрешением на строительство.
— Обратите внимание на опыт предыдущих проектов и сроки выполнения обязательств.
Шаг 2: Анализ документации
Перед покупкой обязательно изучите следующие документы:
— Договор долевого участия (ДДУ), который является основой всей сделки.
— Платёжные квитанции и справки об отсутствии задолженности продавца перед застройщиком.
— Проектную декларацию, где указаны технические характеристики будущего здания.
— Регистрационные данные в Росреестре, подтверждающие законность перехода прав.
Шаг 3: Выбор квартиры
Оценивайте не только цену, но и такие факторы, как расположение, инфраструктура района, планировка квартиры и этажность. Особенно стоит обратить внимание на готовность дома к сдаче: чем ближе этот момент, тем лучше.
Покупка квартиры по переуступке прав — выгодный способ приобрести жильё в новостройке, даже если все свободные варианты р…
Проверка земельного участка
Для выяснения правового статуса земельного участка, на котором ведется строительство, вам потребуется заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эта выписка содержит всю необходимую информацию о правах на объект недвижимости, включая сведения о собственнике, арендодателе, возможных обременениях и залогах.
Как проверить наличие залога или обременений?
Выписка из ЕГРН поможет узнать, заложена ли земля под строительство или имеются другие ограничения. Если участок находится в аренде, это также будет отражено в документе.
Договор долевого участия (ДДУ)
При изучении договора долевого участия важно обратить внимание на следующие моменты:
- Понижающие коэффициенты на балконы и лоджии. Обычно площадь балкона учитывается с уменьшением: коэффициент для балконов составляет около 0,3, а для лоджий — примерно 0,5. Это значит, что фактическая оплата площади квартиры будет ниже за счет уменьшения учета площадей этих элементов.
- Порядок проведения взаиморасчетов. Внимательно изучите условия расчетов: когда и каким образом будут производиться платежи, какие возможны дополнительные расходы (например, страховка, комиссия банков).
- Переход права собственности после сдачи дома. Важно понимать, через сколько времени после ввода дома в эксплуатацию вы сможете официально стать владельцем квартиры. Это зависит от условий договора и действий застройщика.
Оформление переуступки квартиры в строящемся доме
Процесс оформления переуступки прав (цессии) на строящееся жилье состоит из нескольких этапов:
Шаг 1: Сбор пакета документов
Вам понадобятся:
— Оригинал договора долевого участия (ДДУ), зарегистрированного в Росреестре.
— Справка о полной оплате по ДДУ либо о переводе задолженности на нового покупателя.
— Разрешение банка, если квартира была куплена в ипотеку.
— Согласие застройщика (в случае неполной оплаты или по условиям ДДУ).
— Паспорта участников сделки.
— Заявления на регистрацию договора цессии.
Шаг 2: Подписание договора уступки прав требования
Составляется договор цессии между продавцом и покупателем. Важно указать:
— Данные всех сторон.
— Реквизиты первоначального ДДУ.
— Стоимость переуступки.
— Технические характеристики объекта.
— Обязанности и права сторон.
Шаг 3: Регистрация договора в Росреестре
Подайте комплект документов в Росреестр для официальной регистрации договора уступки. Срок рассмотрения заявки — до 7 рабочих дней.
Получение квартиры по договору переуступки
После заключения договора переуступки и завершения строительства:
- Застройщик вводит дом в эксплуатацию.
- Вы подписываете акт приема-передачи жилья.
- Регистрируете право собственности на квартиру в Росреестре.
Необходимые документы:
— Договоры переуступки и ДДУ.
— Акт приема-передачи.
— Квитанция об уплате госпошлины.
Проверяйте статус земли, условия договоров и внимательно следуйте процессу оформления сделок.
Вопрос касается различных аспектов оформления переуступки квартиры в новостройке. Давай разберем основные моменты:
Стоимость переуступки
Государственная пошлина за регистрацию договора цессии составляет 350 рублей. Это фиксированная плата за внесение изменений в реестр сделок с недвижимостью.
Пошлина за оформление права собственности зависит от стоимости объекта:
— Если стоимость объекта меньше 22 млн рублей — 44 000 рублей.
— Если стоимость объекта больше 22 млн рублей — 0,2% от кадастровой стоимости, но не более 1 млн рублей.
Риски и подводные камни
Основные риски:
- Несоблюдение сроков: Покупатель может столкнуться с задержкой сдачи дома.
- Заморозка строительства: Возможна приостановка работ на этапе строительства.
- Банкротство застройщика: В случае банкротства возврат рыночной стоимости квартиры будет затруднен.
Важно проверять платежные документы продавца, поскольку задолженность по оплате цены ДДУ может перейти на нового владельца.
Особенности возврата средств:
— Если покупатель решит расторгнуть договор с застройщиком, вернут только первоначальную стоимость квартиры, указанную в договоре с первым покупателем. Это может быть значительно ниже суммы, уплаченной новому владельцу.
Переход прав требования:
— Право требования переходит только после регистрации договора цессии в Росреестре. Поэтому важно синхронизировать сроки оплаты с моментом регистрации.
Важный момент:
— Договор цессии возможен только после регистрации основного договора долевого участия (ДДУ), поэтому перед подписанием сделки нужно убедиться, что ДДУ уже зарегистрирован.
Ипотечная квартира
Для переуступки ипотечной квартиры необходимо:
- Получить согласие банка.
- Согласовать процесс с застройщиком.
- Зарегистрировать договор уступки и кредитные документы.
Эти шаги помогут минимизировать возможные риски и обеспечить успешность сделки.