Изъятие недвижимости для государственных нужд: судебная практика и новые реалии
🟩 Введение
История об изъятии недвижимости для государственных нужд без учёта её кадастрового статуса и зарегистрированных прав начала развиваться с определения Верховного суда Российской Федерации от 24 сентября 2024 года по делу № А40-6377/2023 (305-ЭС24-6841). Это дело стало важным этапом в судебной практике, касающейся вопросов изъятия объектов недвижимости.
🟩 Предшествующий контекст
До этого момента судебная практика по вопросам изъятия объектов недвижимости, которые не имели кадастрового учёта и зарегистрированных прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), основывалась на ограниченном числе решений. Например, определения от 26 апреля 2019 года № 310-ЭС19-5970 и от 30 июля 2020 года № 310-ЭС20-9726 подтверждали, что отсутствие кадастрового учёта и регистрации прав не препятствовало изъятию объектов и выплате компенсаций владельцам.
🟩 Сложности и противоречия
Однако судебное разбирательство по делу № А40-6377/2023 поставило под сомнение ранее сложившуюся практику. Решения судов по этому делу оказались в противоречии с нормами Земельного кодекса РФ, что создавало значительные трудности для владельцев недвижимости, особенно в условиях, когда ежегодно изымались большие объёмы объектов для нужд государства и муниципалитетов.
🟩 Суть дела
🟦 Постановление Правительства Москвы
5 октября 2021 года Правительство Москвы приняло постановление № 1552-ПП «О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, расположенной по адресу: ул. Одесская, влд. 4-6». В рамках программы реновации было запланировано комплексное развитие территории общей площадью 6,76 га.
🟦 Распоряжение об изъятии
26 января 2022 года Департамент городского имущества Москвы издал распоряжение № 3582 «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества». В этом распоряжении не было учтено помещение, принадлежащее кооперативу на основании приобретательной давности, из-за отсутствия кадастрового учёта.
🟦 Судебные разбирательства
Кооператив, пытаясь защитить свои права, обратился в суд с требованием о компенсации за изъятое имущество. Однако суд отказал, сославшись на следующие обстоятельства:
- Отсутствие обязательств по выявлению собственников: Законодательство не обязывает выявлять собственников объектов без кадастрового учёта и выплачивать им компенсации.
- Недостаток данных для идентификации: поскольку помещение не стояло на кадастровом учёте, отсутствовали данные о нём в ЕГРН, что делало невозможным его идентификацию как объекта гражданских прав.