Рынок складской недвижимости в 2023 году: вызовы, конфликты и новые технологии. Интервью с Еленой Бондарчук
Анализ рынка складской недвижимости 2023: конфликт Ozon и ГК «Ориентир», влияние «Сберлогистики», переход Raven Russia под госуправление, рост стоимости земли и кредитных ставок. Эксклюзивное интервью с Еленой Бондарчук.
Введение: Турбулентность на рынке складской недвижимости
Российский рынок складской недвижимости, который последние пять лет демонстрировал стабильный рост, столкнулся с беспрецедентными вызовами в 2023 году. Высокие кредитные ставки, конфликты с крупными арендаторами, такие как Ozon и «Сберлогистика», а также переход активов Raven Russia под управление государства — все это формирует новый ландшафт отрасли. В эксклюзивном интервью Елена Бондарчук, владелец ГК «Ориентир», раскрыла ключевые проблемы и поделилась прогнозами на будущее.
Конфликт с Ozon: последствия пожара и судебные разбирательства
Пожар на складе в Истре: позиция ГК «Ориентир»
В 2025 году четвертая пожарно-техническая экспертиза подтвердила, что вина девелопера в возгорании отсутствует. По словам Бондарчук, Ozon нарушил технические условия, начав эксплуатацию мезонина до завершения монтажа и без установки противопожарных систем. Несмотря на это, маркетплейс подал иск на 4,5 млрд руб., потребовав ареста счетов «Ориентира».
Ключевые моменты:
— Ozon арендует два объекта компании: в Подмосковье и строящийся склад в Ленинградской области.
— Иск может создать риски дефолта для «Ориентира», но компания намерена отстаивать свою позицию в суде.
«Сберлогистика» и расторжение договоров: последствия для рынка
Почему девелоперы «погорели» на контрактах?
«Сберлогистика» отказалась от аренды 1,5 млн кв. м складов по всей России. Для «Ориентира» последствия минимальны: объект на Новорижском шоссе можно пересдать по более высокой ставке. Однако проекты в регионах, такие как Ярославль, оказались под угрозой из-за уникальных требований «Сберлогистики» и отсутствия альтернативных арендаторов.
Прогноз:
— Рост арендных ставок в Москве и Петербурге (+15–17 тыс. руб./кв. м в год).
— Снижение активности девелоперов в регионах из-за логистических издержек и дефицита квалифицированных кадров.
Raven Russia под госуправлением: риски и перспективы
Переход почти 2 млн кв. м складов Raven Russia в управление Росимущества ставит под вопрос сохранение команды и взаимодействие с арендаторами. Бондарчук отмечает, что управление такими активами требует глубокой экспертизы, а международная обстановка осложняет процесс обжалования решения.
Ключевые вызовы рынка: от стоимости земли до кредитных ставок
Почему земля в Подмосковье подорожала в 10 раз?
— Рост цен на землю: 1 га в Подмосковье вырос с 5 млн руб. (2016) до 50–100 млн руб. (2023).
— Госполитика: Возврат сельхозземель в оборот ограничивает доступ девелоперов к участкам.
Кредитная нагрузка: ставки достигли 27% годовых
— Обслуживание кредитов требует 20 тыс. руб./кв. м в год, что превышает среднюю арендную ставку (12–17 тыс. руб.).
— Девелоперы вынуждены реструктурировать долги и вкладывать собственные средства.
Статистика ГК «Ориентир»:
— Ежегодный ввод объектов: 350 тыс. кв. м.
— Доля built-to-suit проектов: 50% (в 2023 году — 100%).
Технологии и инновации: квантовые разработки и защита данных
Помимо девелопмента, Елена Бондарчук инвестирует в высокотехнологичные проекты через ООО «НПО «Квантовые технологии»»:
— Система шифрования: Стойкость 10^58, что в 34 раза выше, чем у биткойна.
— Применение: Защита данных для силовых структур и гражданского сектора.
Интерес рынка:
— Спрос со стран Африки и Ближнего Востока.
— Поддержка Минпромторга и льготные кредиты для завода в Зеленограде.
Женщины в строительстве и технологиях: вызовы и возможности
Бондарчук — одна из немногих женщин-управленцев в «мужских» отраслях. По её мнению, женские качества — интуиция и ориентация на созидание — становятся преимуществом в условиях кризиса.
Будущее рынка складской недвижимости
2023 год станет переломным для отрасли. Девелоперы столкнутся с необходимостью адаптироваться к высоким ставкам, дефициту земли и ужесточению конкуренции. При этом внедрение инноваций, таких как квантовые технологии, и пересмотр моделей ценообразования могут стать ключом к выживанию.
Совет от Елены Бондарчук:
«В периоды неопределенности важно сохранять гибкость и делать ставку на проекты с гарантированным спросом, такие как built-to-suit».