Согласие супруга на покупку земельного участка.
Здравствуйте. Рассмотрим тему согласия супруга в ситуации, когда гражданин планирует приобрести или же оформить на себя земельный участок. Если оба супруга приобретают землю в совместную собственность и оформляют ее на себя, то их согласие подтверждается подписями в договоре купли-продажи. Это следует из п. 2 ст. 550 ГК. В данном случае нет необходимости в получении отдельного согласия.
Сделка (в рамках данной статьи) — совершение действий по купле-продаже земельного участка (п. 1 ст. 154, ст. 454 и ст. 549 ГК). Оно касается приобретения у юридических или физических лиц, а также у муниципалитетов с проведением торгов или без них.
Приобретенный земельный участок будет совместно нажитым имуществом двух супругов, даже если один из них будет продавцом и собственником. Это объясняется тем, что согласно ст. 34 СК доходы и расходы супругов являются общими. За исключением случаев, когда они заключили брачный договор, где было указано иное — п. 1 ст. 42 СК.
Потребуется ли согласие супруга при покупке земельного участка?
Все описано в п. 3 ст. 35 СК — «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.» Может показаться, что согласие нужно в любом случае, но это не так.
Чтобы приобрести земельный участок, супруг должен будет получить согласие супруга на совершение сделки. В случае если договор купли-продажи удостоверяется нотариусом, необходимо будет его нотариальное удостоверение. Именно это и подразумевается в предложении «одним из супругов может быть заключен договор о совершении сделки, которая по закону должна иметь нотариальную форму».
Существует необходимость в обязательном удостоверении сделки купли-продажи у нотариуса, если среди покупателей (собственников) присутствует несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Это следует из пункта 2 статьи 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Однако, даже если участники сделки не обращались к нотариусу по собственной воле, он все равно должен будет получить согласие супруга. К примеру, супруги заключили брачный договор о том, что недвижимость будет принадлежать исключительно одному из них. Согласно п. 1 ст. 42 СК, второй супруг не имеет никакого отношения к приобретению недвижимости.
Если будет заключаться сделка в простой письменной форме, супругам не потребуется его согласие. Данная форма договора будет уместна в том случае, если все стороны сделки будут совершеннолетними и дееспособными — пп. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Это простая форма, которая может быть напечатана на листе А4 и не требует подтверждения подписей участников сделки.
Во-первых, в пункте 3 статьи 35 СК говорится о том, что при совершении сделок по распоряжению имуществом, которые имеют право на государственную регистрацию, супруг приобретает себе землю и распоряжается ею. К тому же, распоряжение деньгами, даже если они являются семейными, не требует обязательного получения государственной регистрации. Это означает то, что для приобретения не требуется нотариального согласия супруга.
В третьих, «сделки, которые должны быть зарегистрированы в установленном порядке… с 1 октября 2013 года сделки по купле-продаже недвижимости перестали подлежать обязательной регистрации — п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Именно в этот момент необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю по данным договорам, что закреплено в п. 1 ст. 551 ГК. В случае, если договор не требует регистрации, то и согласия не требуется.
Это же мнение было сформулировано Верховным судом в своем Определении от 08.10.2015 N АКПИ15-1048. Суть проблемы заключалась в том, что арендатор земельного участка хотел его приобрести у муниципалитета, но для этого ему требовалось нотариальное заверение жены. Согласно ст. 454 ГК, договор купли-продажи не является сделкой по распоряжению общего имущества супругов, которое требует регистрации в качестве объекта гражданских прав (п. 2 ст. 434 ГК). Кроме того, он не имеет обязательной формы (ст. 550 ГК и п. 2 ст.. 434 ГК), а также не подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Данная ситуация отличается от других случаев, когда происходит покупка у физ.лица. Однако в данном решении четко прописана суть: простая форма договора — отсутствие необходимости в согласии.
На сегодняшний день, как обстоят дела на практике и какие последствия ожидают в случае отказа в получении согласия.
Если супруг покупателя не дает согласия на продажу, некоторые продавцы (или юристы или риэлторы/юристы с их стороны) все равно требуют его предоставления. К примеру, в случае приобретения участка на торгах у муниципалитета (неважно, проводятся ли они или нет) некоторые из организаторов должны получить согласие от покупателя. В противном случае их не допустят к процедуре. Это требование является незаконным. Но проблема заключается в том, что на практике придется обращаться в суд. С помощью примера выше гражданин добился решения Верховного суда. В связи с этим, иногда проще согласиться, чем идти в суд.
Многих продавцов пугает п. 1 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Другими словами, продавцы опасаются того, что человек может без ведома супруга потратить семейный бюджет и купить себе недвижимость. Так как эти деньги, которые были тайно потрачены, также являются общим имуществом (п. 2 ст. 130 ГК и ст. 34 СК), то супруг имеет возможность через суд оспорить сделку купли-продажи. Прошу обратить внимание на слово «попробовать». Попытки оспорить соглашение не имеют шансов на успех по двум причинам.
Во-первых, приобретаемая недвижимость по-прежнему является общим имуществом супругов. Для того чтобы доказать несогласие супруга на покупку, необходимо будет доказать: 1) что он не был против сделки; 2) то, что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 1 ст. 35 СК. Это невозможно доказать, если только супруг до сделки не отправил им свое письменное несогласие. При оспаривании сделки по приобретению недвижимости, продавец должен будет вернуть деньги за недвижимость, а покупатель – ждать их возврата. Ситуация, при которой денег нет, может привести к тому, что их придется выплачивать частями в течение долгого времени. У несогласного супруга есть два варианта: или он соглашается продать приобретенный участок, или же через суд требует от супруга-покупателя половину суммы в качестве компенсации за необоснованное обогащение. Вероятно, именно поэтому я не увидела судебных решений, когда мой супруг смог оспорить покупку недвижимости. Но это не означает, что продавцы должны быть готовы к возможным последствиям.
Как и где можно оформить согласие на обработку персональных
По п.3 ст 35 СК, согласие должно быть оформлено нотариально. Именно поэтому мы обратились за услугами к нотариусу. Существует возможность обращения к любому нотариусу РФ, вне зависимости от места нахождения приобретаемого участка. Это закреплено в ст. 40 Основ о нотариате. Наиболее предпочтительным вариантом является обращение к тому, кто уполномочен удостоверять договор купли-продажи.
Для заключения брака супруг должен предоставить паспорт и свидетельство о браке. В соответствии с законодательством текст согласия не имеет юридической силы. Например, можно отметить адрес или кадастровый номер участка, а также указать срок действия согласия (или оно будет бессрочным) и другие условия сделки. Никаких дополнительных документов от супруга-покупателя не требуется.